フラット35の金利が3.290％に上昇｜現行制度で最高水準に、住宅購入への影響を解説

フラット35の金利が3.290％に上昇

2026年8月のフラット35 （借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）の最低金利は、 3.290％となりました。

前月の3.140％から0.15％上昇し、 現行制度開始以来の最高水準となっています。

固定金利としてはかなり高い水準ですが、 これはフラット35だけが特別に値上がりしたわけではありません。 背景には、日本全体の金利環境の変化があります。

なぜフラット35の金利は上がったのか

フラット35は、借入時の金利が完済まで変わらない 長期固定金利型の住宅ローンです。

その金利は市場の長期金利の影響を受けるため、 長期金利が上昇するとフラット35の金利も上がりやすくなります。

近年は、

• 日本銀行の金融政策の変更
• 長期金利の上昇
• 物価上昇

などの影響で市場金利が上昇しており、 それに伴ってフラット35の金利も上昇しています。

金利が高いのにフラット35の利用者は増えている

「金利がここまで高いなら、フラット35を利用する人は減るのでは？」 と思う方もいるでしょう。

しかし最近は、フラット35を検討する人が増える傾向も見られます。

その大きな理由のひとつが、 変動金利にも上昇リスクが出てきたことです。

これまでは低金利が長く続いていたことから、 住宅ローンでは変動金利を選ぶ方が多い状態が続いていました。

しかし、日本銀行の利上げなどを受けて、 「この先も変動金利が上がるのではないか」 と考える方が増えています。

その結果、

• 毎月の返済額を最後まで変えたくない
• 将来の金利上昇が不安
• 子育てや教育費を考えて家計を安定させたい

といった理由から、固定金利であるフラット35を検討する方も増えています。

変動金利とフラット35はどちらを選ぶべき？

変動金利とフラット35のどちらが良いかは、 それぞれの家計やライフプランによって異なります。

変動金利は現在でも金利が低く、 毎月の返済額を抑えやすいというメリットがあります。

一方で、将来的に金利が上昇すれば、 返済額が増える可能性があります。

フラット35は金利こそ高めですが、 借入時の金利が最後まで変わりません。

返済計画を立てやすく、 将来の金利上昇を心配しなくてよいことが大きなメリットです。

「毎月の支払いを少しでも抑えたい」のか、 「返済額を固定して安心して暮らしたい」のかによって、 選ぶ住宅ローンは変わってきます。

横浜市で新築戸建てを購入する方への影響

横浜市で新築戸建てを購入する方は、 現在でも変動金利を選ぶケースが多く見られます。

しかし、ここ数年は住宅価格も上昇しており、 借入額が4,000万円～6,000万円になるケースも珍しくありません。

借入額が大きくなるほど、 将来金利が上昇したときの家計への影響も大きくなります。

そのため、

• 共働きで今後教育費が増えるご家庭
• 毎月の住宅ローン返済額を固定したい方
• 老後まで返済計画を明確にしておきたい方

は、フラット35も選択肢のひとつとして検討する価値があります。

金利だけで購入時期を判断するのはおすすめできない

「住宅ローン金利が上がったから、今は住宅購入を待った方がいいのでは？」 と考える方もいるでしょう。

しかし、住宅購入では 金利だけを見て購入時期を判断するのはおすすめできません。

たとえば、金利が下がるまで待っている間に、

• 希望エリアの物件価格が上昇する
• 希望条件に合う物件がなくなる
• 家賃を払い続ける期間が長くなる

といった可能性もあります。

金利が下がるのを待っても物件価格が上がれば、 結果として住宅購入に必要な総額が増えるケースもあります。

フラット35のメリット

金利上昇によってフラット35の金利は高くなっていますが、 長期固定金利ならではのメリットは変わりません。

• 借入時の金利が完済まで変わらない
• 毎月の返済額を把握しやすい
• 将来の金利上昇を心配しなくてよい
• 長期的な家計計画を立てやすい

特に、住宅ローンを長期間返済する予定の方にとっては、 金利上昇リスクをなくせることは大きな安心材料になります。

よくある質問

新築マンション価格が高騰！横浜市中区・西区は平均1億円超え｜新築戸建てとの違いを解説

新築マンション価格が1億円を超えるエリアが増加

住宅情報サービスのLIFULL HOME'Sが発表した調査によると、神奈川県や千葉県の一部エリアで、新築マンションの平均価格が1億円を超えました。

神奈川県では、横浜市中区が約1億866万円、横浜市西区が約1億704万円、横浜市青葉区が約1億2,014万円となっています。

小田原市でも約1億5,324万円となり、初めて平均価格が1億円を超えました。

「新築マンションが高くなった」と感じている方は多いと思いますが、実際に平均価格が1億円を超えるエリアが増えています。

なぜ新築マンションは高くなっているのか

新築マンション価格が上昇している背景には、複数の要因があります。

• 建築資材価格の高騰
• 人件費や建築費の上昇
• 建設業界の人手不足
• 新築マンションの供給戸数の減少
• 駅前の高級マンションやタワーマンションの増加

マンションを建築するための土地や資材、人件費が上昇すれば、その費用は販売価格にも反映されます。

また、建築費の高騰などにより新築マンションの供給が減ると、販売される物件のなかで高額なマンションが占める割合が増え、平均価格も上がりやすくなります。

平均1億円でも、すべての物件が1億円ではない

「横浜市の新築マンションは、すべて1億円を超えているの？」と思う方もいるかもしれません。

しかし、平均価格が1億円を超えていても、そのエリアで販売されているすべてのマンションが1億円以上という意味ではありません。

今回の調査は、一定期間に住宅情報サイトへ掲載された新築マンションを対象としています。そのため、駅前に完成した高級タワーマンションなど、少数の高額物件が平均価格を大きく押し上げることがあります。

小田原市では、小田原駅前に完成した高級タワーマンションが掲載された影響で、前年同期の約6,050万円から約1億5,324万円へ急上昇しました。

船橋市についても、駅前のタワーマンションが平均価格の上昇に影響したとされています。

横浜市でも住宅購入の負担は大きくなっている

新築マンション価格の上昇に伴い、購入時の住宅ローン借入額も大きくなっています。

仮に1億円のマンションを購入する場合、自己資金を用意したとしても、数千万円から1億円近い住宅ローンを組む可能性があります。

共働き世帯であれば高額な住宅ローンを組めることもありますが、借りられる金額と、無理なく返済を続けられる金額は同じではありません。

さらに、マンションでは住宅ローン以外にも、毎月次のような費用がかかります。

• 管理費
• 修繕積立金
• 駐車場代
• 駐輪場代

住宅ローンの返済額だけでなく、これらの固定費も含めて、毎月の支払いを考える必要があります。

横浜市では新築戸建ても選択肢になる

新築マンション価格が高騰している一方で、横浜市では新築戸建ても多く販売されています。

エリアや駅からの距離によって価格は異なりますが、横浜市内では5,000万円台から6,000万円台で購入できる新築戸建てもあります。

駅前の新築マンションと比べると、同じ購入予算でも新築戸建ての方が、広い建物や部屋数の多い物件を選びやすい場合があります。

新築戸建ての主な特徴

• 土地と建物を所有できる
• 駐車スペース付きの物件が多い
• 管理費や修繕積立金がかからない
• 部屋数を確保しやすい
• 子育て世帯でも生活しやすい
• 同じ予算でも広い住まいを選びやすい

もちろん、戸建ての場合は建物のメンテナンス費用を自分で準備する必要があります。

それでも、毎月必ず支払う管理費や駐車場代がないため、月々の固定費を抑えやすい点は大きな特徴です。

マンションと戸建ては価格だけで比較しない

マンションと戸建てには、それぞれ異なる魅力があります。

単純に物件価格だけを比べるのではなく、通勤や通学、家族構成、車の有無、将来の生活なども含めて検討することが大切です。

住宅ローンは借りられる金額だけで決めない

住宅価格の上昇により、住宅ローンの借入額も大きくなっています。しかし、住宅ローンは「銀行から借りられる金額」だけを基準に決めるものではありません。

現在の収入だけではなく、将来の教育費や車の買い替え、出産や育児による収入の変化、住宅の修繕費なども考えておく必要があります。

変動金利を利用する場合には、将来金利が上昇したときでも返済を続けられるか確認することも大切です。

金銭消費貸借契約とは？住宅ローン契約で確認する内容をわかりやすく解説

住宅ローンの本審査に通過すると、金融機関と 金銭消費貸借契約を結びます。金銭消費貸借契約は、住宅購入の手続きでは一般的に 「金消契約」や「住宅ローン契約」と呼ばれています。

本審査に通過しただけでは、住宅ローンの借入れはまだ確定していません。 借入金額や金利、返済期間などを確認し、金融機関と正式な契約を結ぶことで、 決済日に住宅ローンが実行されます。

この記事では、金銭消費貸借契約とはどのような契約なのか、 本審査や売買契約との違い、契約時に確認する内容について解説します。

金銭消費貸借契約とは

金銭消費貸借契約とは、 金融機関からお金を借り、決められた条件で返済することを約束する契約です。

住宅ローンの場合は、住宅を購入する人が金融機関から購入資金を借り、 金利を含めて毎月返済していく契約になります。

住宅ローンの本審査に通過していても、 金銭消費貸借契約を結ばなければ融資は実行されません。

なぜ金銭消費貸借契約が必要なのか

住宅ローンでは数千万円という大きな金額を長期間にわたって借りるため、 借入条件や返済条件を契約書に残す必要があります。

金銭消費貸借契約では、金融機関と借主が次のような内容を確認します。

• 住宅ローンの借入金額
• 適用される金利
• 金利の種類
• 返済期間
• 毎月の返済方法
• 住宅ローンの融資実行日
• 繰上返済や期限前返済の条件
• 返済が遅れた場合の取り扱い

契約後は、この契約内容に基づいて住宅ローンの融資と返済が行われます。

金消契約はいつ行うのか

金消契約は、原則として 住宅ローンの本審査承認後から、決済・引渡し日までの間に行います。

一般的な流れは次のとおりです。

決済・引渡し日までに金消契約が完了していないと、 予定日に住宅ローンを実行できない可能性があります。

そのため、本審査の承認後は金融機関や不動産会社と日程を確認し、 余裕を持って契約を進めることが大切です。

金消契約で確認する主な内容

借入金額

住宅ローンで実際に借りる金額を確認します。本審査では借入可能な上限額が承認されることもありますが、 金消契約では最終的に実行する借入金額を決定します。

自己資金を増やした場合や、住宅ローンに含める諸費用が変わった場合は、 本審査の申込時から借入金額が変わることもあります。

金利の種類

変動金利や固定金利など、選択した金利の種類を確認します。同じ金融機関でも住宅ローン商品によって金利の仕組みは異なります。 自分が選択した商品に間違いがないか確認しておきましょう。

適用金利

実際に適用される住宅ローン金利を確認します。住宅ローンは、申込時ではなく融資実行時の金利が適用される商品もあります。 本審査時に案内された金利と、実際の適用金利が同じとは限りません。

返済期間

住宅ローンを何年間で返済するのかを確認します。返済期間が長くなると毎月の返済額は抑えやすくなりますが、 支払う利息の総額は増えやすくなります。返済期間に間違いがないか、契約前に確認しましょう。

毎月の返済額

借入金額、金利、返済期間をもとに、 毎月の返済予定額を確認します。変動金利の場合は、将来の金利変動によって返済額が変わる可能性があります。 契約時に表示される金額は、契約時点の金利をもとにした返済額です。

返済日

毎月何日に住宅ローンが引き落とされるのかを確認します。給料日との間隔や、返済口座への入金時期も考えておくと安心です。

融資実行日

融資実行日とは、金融機関から住宅ローンが実際に振り込まれる日です。新築戸建ての購入では、通常、 決済・引渡し日と同じ日に融資が実行されます。

融資されたお金は、売買代金の残代金や住宅ローンに含めた諸費用の支払いに充てられます。

返済方法

元利均等返済や元金均等返済など、住宅ローンの返済方法を確認します。住宅ローンでは、毎月の返済額が一定になりやすい 元利均等返済が利用されることが一般的です。

ボーナス返済の有無

ボーナス返済を利用する場合は、ボーナス月の返済額や返済時期を確認します。ボーナスは勤務先の業績などによって変動する可能性があるため、 無理のない返済計画になっているか確認することが大切です。

繰上返済の条件

住宅ローンを予定より早く返済する場合の条件も確認します。繰上返済の最低金額や手数料、手続き方法は金融機関によって異なります。

返済が遅れた場合の取り扱い

返済が遅れた場合の遅延損害金や、 一括返済を求められる条件についても契約内容に記載されています。普段はあまり意識しない内容ですが、 長期間返済する契約だからこそ確認しておきたい項目です。

本審査と金消契約の違い

本審査に通過した時点では、住宅ローン契約が完了したわけではありません。金消契約を結び、金融機関側の融資実行準備が完了して、 初めて決済日に住宅ローンが実行されます。

売買契約と金消契約の違い

住宅購入では、売買契約と金消契約という二つの大きな契約を結びます。

売買契約を結んだだけでは住宅ローンは借りられず、 金消契約を結んだだけでは不動産を購入したことにはなりません。それぞれ契約する相手と目的が異なります。

金消契約後に内容を変更できるのか

金消契約後は、借入金額や返済期間、金利タイプなどを 簡単に変更することはできません。変更内容によっては、金融機関で再審査や契約のやり直しが必要になることがあります。

分からない内容がある場合は、そのまま契約を進めず、 金融機関の担当者に確認しましょう。

金消契約後も融資実行までは注意が必要

金消契約が完了しても、住宅ローンが実際に融資されるのは決済日です。契約から融資実行までの間に、申込時の状況が大きく変わると、 金融機関への報告や再確認が必要になることがあります。

• 勤務先を変更する
• 退職する
• 新しく自動車ローンを組む
• クレジットカードの借入れを増やす
• 住宅ローン以外の大きな借入れをする

金消契約が終わったからといって、 融資実行前に新たな借入れをしても問題ないというわけではありません。住宅ローンが実行されるまでは、収入や借入状況を大きく変えないことが大切です。

金消契約に関するよくある質問

まとめ

金銭消費貸借契約は、金融機関から住宅ローンを借りるために結ぶ正式な契約です。

住宅ローンの本審査に通過した後、 借入金額や金利、返済期間、融資実行日などを最終確認して契約します。

金消契約後は、借入条件を簡単に変更できないことがあります。 契約内容に間違いがないか確認し、分からない点は金融機関の担当者に確認してから契約しましょう。

新住所で登記をするには？住宅購入時の住所変更登記を解説

新住所で登記するとは？

不動産を購入すると、土地や建物の所有者として、購入者の氏名と住所が登記簿に記録されます。

新住所で登記するとは、購入した住宅の住所へ住民票を移し、 その住所を所有者の住所として登記することです。

新築戸建てを購入した場合は、主に次の登記が行われます。

• 土地の所有権移転登記
• 建物の所有権保存登記
• 住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記

これらの登記に記録される所有者の住所を、現在住んでいる住所ではなく、 購入した新居の住所にします。

なぜ新住所で登記するの？

新住所で登記する大きな理由は、引っ越し後に住所変更登記をしなくて済むことです。

現住所で登記をした後、新居へ引っ越して住所が変わると、 登記簿に記録された住所と現在の住所が異なる状態になります。

そのため、登記簿上の住所を新住所へ変更する 「住所変更登記」が必要になります。

新住所で登記した方が安くなる？

新住所で登記した方が、結果として費用を抑えられることがあります。

現住所で登記した後に住所を変更すると、住所変更登記の登録免許税が必要です。 司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬もかかります。

最初から新住所で登記しておけば、後から住所変更登記をする必要がないため、 その分の費用と手間を省けます。

住宅用家屋証明書で登録免許税が軽減される

新築住宅の登記では、一定の条件を満たすと 「住宅用家屋証明書」を利用して、 登録免許税の軽減を受けられる場合があります。

住宅用家屋証明書によって軽減の対象になる主な登記は、次のとおりです。

• 建物の所有権保存登記
• 建物の所有権移転登記
• 住宅ローンの抵当権設定登記

住宅用家屋証明書は現住所でも取得できる？

住宅用家屋証明書は、購入した住宅へ入居し、 住民票を新住所へ移してから申請するのが基本です。

ただし、登記までに住民票の移動が間に合わないなど、 やむを得ない事情がある場合は、 未入居の状態でも取得できることがあります。

その場合は、一般的に次のような書類を求められます。

• 新居へ入居することを記載した申立書
• 現在住んでいる住宅の売買契約書
• 現在住んでいる賃貸住宅の賃貸借契約書
• その他、現在の住宅を退去することが確認できる書類

必要書類や入居予定日までの期間などは自治体によって異なるため、 事前に司法書士や担当者へ確認しましょう。

現住所で登記するとどうなる？

現住所で登記をしても、不動産の所有権に問題が生じるわけではありません。

その後新居へ引っ越しても、登記が無効になったり、 住宅の権利を失ったりすることはありません。

ただし、登記簿には以前の住所が残るため、 現在の住所と登記簿上の住所が異なる状態になります。

将来、不動産を売却したり、住宅ローンを借り換えたりする際には、 先に住所変更登記が必要になることがあります。

また、何度も引っ越している場合は、 住民票や戸籍の附票などを使って、 登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを証明しなければならないこともあります。

住所変更登記は義務化されています

2026年4月1日から、不動産の所有者は、 住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられています。

正当な理由なく申請しなかった場合は、 5万円以下の過料が科される可能性があります。

現住所で登記した後に新居へ住所を移した場合は、 売却するときまでそのままにするのではなく、 期限内に住所変更登記を行う必要があります。

権利書に前の住所が記載されていても大丈夫？

一般に「権利書」と呼ばれている書類は、 現在では「登記識別情報通知」と呼ばれます。

登記識別情報通知は、不動産と登記名義人ごとに発行される大切な情報で、 将来売却などの登記手続きを行う際に使用します。

現住所で登記した場合は、登記完了時点の住所が記載されます。 その後新住所へ引っ越しても、登記識別情報通知が無効になることはありません。

また、住所変更登記をしても、 登記識別情報通知が新しい住所で再発行されるわけではありません。

ただし、せっかく購入した新居の登記書類に以前の住所が残っていることを、 すっきりしないと感じる方もいるでしょう。

新住所で登記しておけば、登記簿上の住所と実際に住む住所が最初から一致するため、 書類上も分かりやすくなります。

登記事項証明書と権利書は別の書類

登記事項証明書と権利書は、同じ書類ではありません。

新住所と現住所のどちらで登記すればいい？

新住所で登記するか、現住所で登記するかは、 購入者が自己判断で決めればよいとは限りません。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関や司法書士によって、 必要書類や取扱いが異なることがあります。

また、決済日までの日数や住民票を移せる時期によっては、 現住所で登記することもあります。

新住所で登記すれば、登記簿上の住所と実際の住所を最初から揃えられ、 購入後の住所変更登記も不要になります。

一方、現住所で登記をしても所有権に問題はありません。 住宅用家屋証明書についても、条件と必要書類を満たせば、 未入居の状態で取得できる場合があります。

新築戸建て購入時の住所変更はいつ行う？横浜市での手続きや必要なものを解説

新築戸建て購入時に住所変更を行う理由

新築戸建ての購入では、住宅ローンや登記を新住所で行うため、住所変更後の住民票や印鑑証明書が必要になります。

主に使用する手続きは次のとおりです。

• 金銭消費貸借契約（金消契約）
• 所有権保存登記または所有権移転登記
• 抵当権設定登記
• 住宅ローンに関する各種手続き

住所変更を済ませることで、住宅ローンや登記に使用する住所を新住所へ統一できます。

住所変更は金消契約の前までに行う

住所変更は、住宅ローンの金銭消費貸借契約（金消契約）の前までに行うのが基本です。

住所変更後は、金消契約や登記で使用する住民票や印鑑証明書を取得します。

新しい住所はどこで確認できる？

住所変更には、新築戸建ての正式な住所が必要です。

新住所は次の方法で確認できます。

• 重要事項説明書を確認する
• 住所決定通知書を確認する
• 仲介会社へ確認する

建物の所在地として使われる地番と、実際に使用する住居表示の住所は異なる場合があります。

どの住所を届け出ればよいか分からない場合は、自分で判断せず、担当の仲介会社へ確認しましょう。

横浜市内で住所変更する場合

現在も横浜市内に住んでおり、横浜市内の新築戸建てへ引っ越す場合は、転出届は不要です。

新住所を管轄する区役所で転居届を提出します。

横浜市外から転入する場合

横浜市外から横浜市へ引っ越す場合は、現在住んでいる市区町村で転出届を提出してから、横浜市で転入手続きを行います。

1. 現在住んでいる市区町村で転出届を提出する
2. 転出証明書を受け取る
3. 新住所を管轄する横浜市の区役所で転入届を提出する

マイナンバーカードを利用して転出手続きを行った場合は、紙の転出証明書が発行されないこともあります。

住所変更時に必要なもの

本人が住所変更の手続きを行う場合、一般的には次のものを持参します。

• 本人確認書類（運転免許証など）
• マイナンバーカード（お持ちの方）
• 転出証明書（横浜市外から転入する場合）

代理人が手続きを行う場合は、委任状が必要です。

外国籍の方は、在留カードまたは特別永住者証明書も持参します。

住所変更後に住民票と印鑑証明書を取得する

住所変更が終わったら、住宅ローンや登記で使用する住民票と印鑑証明書を取得します。

必要な枚数は金融機関や司法書士へ提出する書類によって異なるため、事前に仲介会社へ確認しておきましょう。

横浜市では第2・第4土曜日も手続きできる

横浜市では、全ての区役所で毎月第2・第4土曜日の午前9時から正午まで一部の窓口を開庁しています。

平日に時間が取れない方でも、転居届や転入届などの住所変更手続きを行えます。

ただし、他の市区町村や関係機関への確認が必要な手続きなど、一部取り扱いできない場合があります。利用する前に区役所へ確認しておくと安心です。

運転免許証などの住所変更は引っ越し後でも大丈夫

住民票の住所変更後は、次の住所変更も順次行いましょう。

• 運転免許証
• 銀行口座
• クレジットカード
• 勤務先
• 保険会社
• 携帯電話
• インターネット
• 郵便物の転送届

これらは、住宅ローンの金消契約や不動産の引渡しまでに、すべて終わらせる必要はありません。

引っ越し後に落ち着いてから、必要性の高いものから順番に手続きを進めれば問題ありません。

ただし、郵便物の転送届は、重要書類が旧住所へ届くことを防ぐため、早めに手続きしておくと安心です。