景観法とは？新築戸建ての購入前に知っておきたい建物の高さ・外観・街並みのルール

景観法とは？街並みや地域の景観を守る法律

景観法は、良好な景観の形成を目的として2004年に制定された法律です。

日本には、歴史的な建物が残る街並みや緑豊かな住宅地、海沿いの景観など、地域によってさまざまな特徴があります。

こうした地域に周囲の景観と大きく異なる建物が建築されると、街並みの統一感が損なわれてしまうことがあります。

例えば、落ち着いた色合いの住宅が並ぶ地域に、極端に目立つ色の建物が建築された場合、周辺の街並みとの調和が問題になることも考えられます。

景観法は、このような問題を防ぎ、地域の特色を活かした街づくりを進めるための法律です。

ただし、景観法によって全国一律に建物の色や高さが決められているわけではありません。

地方自治体が地域の特徴に応じて景観計画を定め、必要な区域に建築物などの基準を設ける仕組みになっています。

景観法によってどのような建築制限がある？

景観計画では、地域の特色に応じて建築物の高さや外観などの基準が定められることがあります。

具体的には、次のような内容です。

建物の高さに関する制限

歴史的な街並みや周辺の眺望を守るため、建物の高さに制限が設けられる場合があります。

例えば、低層の建物が並ぶ地域で、高い建物の建築を抑えることにより、周辺との調和を図るケースです。

ただし、建物の高さについては景観法だけでなく、用途地域による高さ制限や高度地区、北側斜線制限なども関係します。

住宅を建築する場合は、それぞれの規制を確認する必要があります。

外壁や屋根の色に関する制限

景観形成の基準によっては、建物の外壁や屋根に使用できる色彩が制限される場合があります。

落ち着いた住宅地では、周囲の建物と調和する色合いが求められたり、鮮やかな色を使用できる範囲が限定されたりすることがあります。

注文住宅を建築する場合、希望する外壁の色が使用できるか、事前に確認しておきたいポイントです。

建物の形状やデザインに関する制限

地域によっては、建物の屋根形状や外観デザインなどについても基準が設けられています。

例えば、歴史的な街並みを守るため、周辺の建築物と調和した形状や外観が求められるケースがあります。

必ずしも好きなデザインで建築できるとは限らないため、特にデザインにこだわった注文住宅を検討する方は注意が必要です。

緑化や植栽に関する基準

景観計画では、敷地内の緑化や植栽について基準が設けられる場合もあります。

例えば、道路に面する部分の植栽や、開発行為に伴う緑地の確保などです。

横浜市は市内全域が景観計画区域に指定されている

横浜市では、良好な景観を形成するため、市内全域を景観計画区域に指定しています。

そのため、旭区・瀬谷区・保土ケ谷区・戸塚区・泉区・港南区・南区などで新築一戸建てを購入する場合も、物件資料や重要事項説明書に景観法について記載されることがあります。

ここで知っておきたいのが、景観計画区域に指定されていることと、建物の新築に景観法の届出が必要になることは別という点です。

横浜市では、建築物の新築などについて景観法に基づく届出が必要となる景観推進地区を、次の4地区に指定しています。

これらの地区では、建築物の新築や外観変更などを行う場合、行為の内容に応じて届出や協議が必要になることがあります。

一方、上記4地区以外では、横浜市の景観法・景観条例に基づく建築物の届出や協議は原則として不要です。

ただし、横浜市全域を対象とする景観計画には、一定の斜面緑地における開発行為についての基準があり、開発許可の審査とあわせて確認されます。

また、景観法とは別に地区計画や建築協定などによる制限が定められている地域もあります。

横浜市の山手地区では建物の高さや外観にもルールがある

横浜市で景観に関する制限が設けられている代表的な地域の一つが、中区の山手地区です。

山手地区には、歴史的な建造物や緑豊かな住宅地が残っており、横浜らしい街並みを形成しています。

こうした景観を守るため、地区内では建築物の高さや外観などについて基準が定められています。

例えば、建物の最高高さは区域ごとの計画図に基づいて制限されるため、敷地の場所によって建築可能な高さが異なります。

また、建物の新築だけでなく、既存住宅の外壁の色を変更する場合などにも届出が必要になることがあります。

つまり、土地を購入して注文住宅を建築する場合、建築基準法上は建築できる計画でも、景観計画の基準を満たすために設計の見直しが必要になる可能性があります。

山手地区のような景観に配慮した地域で住宅を検討する場合は、購入前に建物の高さやデザインについて確認しておくことが重要です。

新築建売住宅を購入する場合、景観法は関係ある？

新築建売住宅を購入する場合も、景観法は関係します。

ただし、完成済みの建売住宅では、通常、建築主である売主や建築事業者が必要な届出や協議を行っています。

そのため、購入者があらためて新築時の景観法の届出をするケースは一般的ではありません。

一方で、購入後に建物の外観を変更する場合は注意が必要です。

例えば、次のような工事を検討するケースです。

• 外壁を現在とは異なる色に塗り替える
• 建物の外観を大幅に変更する
• 増築によって建物の形状を変更する
• 外構や塀などを変更する

景観推進地区内では、こうした工事の内容によって届出や協議が必要になる場合があります。

また、景観法の届出が不要な住宅地でも、地区計画や建築協定などによって外壁の色や塀の高さ、外構について独自のルールが設けられていることがあります。

土地を購入して注文住宅を建てる場合は特に注意

景観法について特に注意したいのが、土地を購入して注文住宅を建築する場合です。

建売住宅とは異なり、購入した土地にどのような住宅を建築するかを自分で決めるため、景観に関する制限が建築プランに影響する可能性があります。

例えば、土地を購入した後に建築会社と打ち合わせを進めたところ、希望する建物の高さや外壁の色が地域の基準に適合しないことがわかるケースも考えられます。

その場合、建物の設計や仕様を変更しなければならないことがあります。

また、横浜市の景観推進地区で届出対象となる工事を行う場合、原則として工事着手の31日前までに届出が必要です。

都市景観協議の対象となる場合は、その前に協議も必要となります。

手続きを考慮せずに計画を進めると、工事のスケジュールに影響する可能性があります。

土地の購入を検討する段階で、建築会社や不動産会社と景観に関する規制を確認しておくことが大切です。

景観法と地区計画・建築協定は何が違う？

住宅購入では、景観法とあわせて地区計画や建築協定についても確認しておきたいところです。

それぞれ目的や仕組みに違いがあります。

例えば、整った街並みの住宅分譲地では、地区計画や建築協定によって敷地面積の最低限度や建物の高さ、道路沿いの塀などに制限が設けられている場合があります。

景観法による建築物の届出が必要ない地域だからといって、建物のデザインや外構を自由に決められるとは限りません。

特に、横浜市内の大規模な分譲住宅地や整備された住宅街では、複数のルールが重なって適用されることがあります。

そのため、不動産を購入するときは景観法だけでなく、地区計画や建築協定の有無もあわせて確認することが重要です。

景観法の制限は不動産の資産価値に影響する？

景観に関するルールは、必ずしも住宅購入にとってマイナスになるものではありません。

例えば、街並みが統一された住宅地では、周辺の建物との調和が保たれることで、落ち着いた住環境が維持されやすくなります。

また、歴史的な景観や緑豊かな環境が守られることは、地域の魅力にもつながります。

一方で、建物の高さや外観などに制限がある場合、将来の建て替えや増築で希望するプランを実現できない可能性もあります。

ただし、景観法の指定があるからといって、必ず不動産価格が高くなったり、資産価値が維持されたりするわけではありません。

不動産の価格は、駅からの距離や土地の広さ、周辺環境、建物の状態、需要など、さまざまな要因によって決まります。

景観法の制限については、資産価値だけでなく、将来的な住みやすさや建て替えの自由度も含めて考えることが大切です。

景観法の制限はどこで調べられる？

横浜市内の土地や住宅に景観法の制限があるかどうかは、横浜市が公開している「iマッピー」で確認できます。

iマッピーは、用途地域や都市計画に関する情報などを地図上で確認できるサービスです。

景観計画についても、対象地が景観推進地区に該当するかどうかを調べられます。

なお、iマッピーで「景観計画（全市域）」と表示される場合は、横浜市の4つの景観推進地区以外の地域であり、景観法・景観条例に基づく建築物の届出や協議は不要です。

一方、「景観計画（景観推進地区：○○地区）」と表示される場合は、地区ごとの具体的な基準を確認する必要があります。

土地や注文住宅を検討する場合は、事前に調査し、必要に応じて横浜市の担当窓口や建築会社に相談するとよいでしょう。

まとめ｜景観法は住宅購入前に確認しておきたい法令の一つ