1．盛土規制法とは？

盛土規制法とは、盛土や切土などによって発生する崖崩れや土砂の流出を防ぎ、人々の生命や財産を守るための法律です。

正式名称は「宅地造成及び特定盛土等規制法」といいます。

住宅を建築する際には、土地の高低差を調整したり、傾斜地を平らにしたりするために造成工事を行うことがあります。

こうした造成工事では、主に「盛土」と「切土」という方法が使われます。

盛土とは？

盛土とは、もともとの地盤の上に土を盛り、土地を高くしたり、傾斜地を平らにしたりする工事です。

例えば、道路より低い土地に土を入れて道路と同じ高さにしたり、谷状になっている土地を埋めて平坦な宅地をつくったりするケースがあります。

切土とは？

切土とは、もともとの地盤を削り、土地を低くしたり、平らにしたりする工事です。

例えば、道路より高い土地を削って道路との高低差を小さくしたり、傾斜地を削って住宅を建てるための平坦な土地を確保したりするケースがあります。

2．なぜ宅地造成等規制法から盛土規制法に変わったの？

以前の法律は「宅地造成等規制法」と呼ばれ、主に宅地造成に伴う崖崩れや土砂の流出を防ぐことを目的としていました。

しかし、従来の制度では、宅地以外の土地で行われる盛土や規制区域外で行われる盛土に対して、十分な規制が及ばないケースがありました。

法律改正の大きなきっかけとなったのが、2021年7月に静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害です。

大雨によって盛土が崩落し、多くの住宅が被害を受けました。

この災害などを受け、宅地だけでなく森林や農地なども含め、土地の用途にかかわらず危険な盛土を規制する仕組みが整備されました。

3．旧宅地造成等規制法と盛土規制法の違い

新しい盛土規制法では、従来の宅地造成等規制法と比べて、規制する土地や工事の範囲が広がりました。

主な違いは次のとおりです。

大きな変更点は、住宅を建てるための宅地造成だけでなく、森林や農地で行う盛土や、土石の一時的な堆積なども規制対象になったことです。

また、一定の工事では中間検査や定期報告が必要になるなど、工事中の安全性を確認する仕組みも強化されました。

4．横浜市は2025年4月1日から全域が規制区域に

横浜市で土地や新築一戸建てを購入する方に知っておいていただきたいのが、規制区域の変更です。

横浜市では、2025年4月1日から市内全域が「宅地造成等工事規制区域」に指定されました。

以前の宅地造成工事規制区域は横浜市の約62％でしたが、新しい盛土規制法では100％に拡大されています。

そのため、旭区・瀬谷区・保土ケ谷区・戸塚区・泉区・港南区・南区・磯子区など、横浜市内のすべての区が対象です。

ここで誤解してほしくないのは、横浜市全域が危険な土地という意味ではないことです。

盛土規制法は、造成工事などによって将来的に災害が発生することを防止するための法律です。

例えば、昔から住宅が建っている平坦な土地や、大きな造成工事が行われていない土地も規制区域に含まれています。

5．盛土や切土をする場合、許可は必要？

盛土規制法では、盛土や切土を行う場合、一定規模以上の工事について原則として許可が必要になります。

ただし、少しでも土を盛ったり、地面を削ったりすれば必ず許可が必要になるわけではありません。

横浜市では、主に次の5つの基準のいずれかに該当する場合、盛土規制法の許可が必要になります。

盛土・切土の許可が必要になる5つの基準

※ここでいう「崖」とは、原則として地表面が水平面に対して30度を超える角度をなす土地をいいます。

※許可の要否は、工事内容や法令上の適用除外などによって異なる場合があります。

一般的な新築一戸建ての造成工事で考えてみましょう

それでは、横浜市内の100㎡程度の土地で新築一戸建てを建築する場合を例に説明します。

6．開発許可を取得している場合はどうなる？

住宅地の開発では、盛土規制法とは別に、都市計画法に基づく開発許可が必要になる場合があります。

例えば、一定規模以上の土地を造成して複数棟の新築一戸建てを建築する場合などです。

このような開発事業で都市計画法第29条による開発許可を取得し、その許可内容に適合して造成工事を行う場合には、盛土規制法の許可を別途取得する必要はありません。

これは、都市計画法による開発許可を受けた工事について、盛土規制法の許可を受けたものとみなす制度があるためです。

新築一戸建ての分譲現場では、すでに売主である不動産会社や開発事業者が必要な許可を取得し、造成工事を行っているケースもあります。

そのため、完成済みの新築一戸建てを購入する場合には、買主が新たに盛土規制法の許可を取得することは通常ありません。

一方、土地を購入して自分で造成工事を行う場合には、許可の必要性を事前に確認することが重要です。

7．古い擁壁の造り替えにも許可は必要？

横浜市には坂道や高低差のある住宅地が多く、擁壁が設置されている土地も少なくありません。

擁壁とは、高低差のある土地で土が崩れないように支える構造物のことです。

古い住宅を解体して建て替える場合や、中古住宅を購入してリフォームする場合などには、既存の擁壁を造り替えることもあります。

この場合、擁壁を造り替えるだけで必ず盛土規制法の許可が必要になるわけではありません。

例えば、既存の地盤の高さや土地の形状を基本的に変えず、古い擁壁を新しい擁壁に造り替える工事については、一定の条件を満たせば、盛土規制法の規制対象となる土地の形質変更に該当しない取扱いがあります。

ただし、擁壁を造り替える際に土地を高くしたり、造成範囲を広げたりする場合には、許可対象となる可能性があります。

8．盛土規制区域内の新築一戸建ては購入しても大丈夫？

重要事項説明書に「宅地造成等工事規制区域内」と記載されていても、それだけで購入を心配する必要はありません。

横浜市では市内全域が規制区域となっているため、平坦な住宅地や以前から建物が建っている土地も対象です。

大切なのは、規制区域に指定されているかどうかではなく、実際の土地の状態や造成工事の内容を確認することです。

例えば、道路と敷地に大きな高低差がある住宅や、擁壁の上に建てられた住宅の場合には、造成工事の履歴や擁壁の状態などを確認しておきたいところです。

一方、平坦な土地で大きな造成工事が行われていない住宅の場合、規制区域内であること自体が住宅の安全性に問題があることを意味するわけではありません。

また、造成工事で必要な許可や検査が行われているかどうかも確認しておくと安心です。

9．中古住宅や古い擁壁がある土地は注意が必要

新築一戸建てだけでなく、中古住宅や土地を購入する場合にも注意したいポイントがあります。

特に確認しておきたいのが、古い擁壁です。

横浜市には高低差のある住宅地が多く、住宅の敷地と道路、あるいは隣地との間に擁壁が設置されているケースがあります。

こうした擁壁の中には、数十年前につくられたものや、当時の工事記録が残っていないものもあります。

古い擁壁がある土地で確認したいこと

• 擁壁に大きなひび割れや傾きがないか
• 水抜き穴などの排水設備が設けられているか
• 造成工事の許可や検査の記録が残っているか
• 擁壁が自分の土地の所有物なのか、隣地の所有物なのか
• 将来の建て替えで擁壁の補修や再築造が必要になるか

古い擁壁だから必ず危険というわけではありませんが、建て替えの際に擁壁の補修や再築造が必要になるケースもあります。

擁壁の規模によっては工事費用が高額になることもあるため、土地を購入して注文住宅を建てる場合には、造成費用も考慮して資金計画を立てることが大切です。

10．盛土規制区域と土砂災害警戒区域は違う？

盛土規制法による規制区域と、土砂災害警戒区域は別の制度です。

名前が似ているため混同されることがありますが、それぞれ目的が異なります。

盛土規制法は、盛土や切土などの工事によって災害が発生することを防ぐ制度です。

一方、土砂災害警戒区域は、急傾斜地の崩壊や土石流などによって被害が発生するおそれのある区域を示しています。

住宅を購入する際には、盛土規制法だけでなく、土砂災害警戒区域やハザードマップなども合わせて確認することが大切です。

11．住宅購入時に確認しておきたいポイント

土地や新築一戸建てを購入する際には、盛土規制法の対象区域かどうかだけでなく、実際の土地の状況を確認することが重要です。

特に、高低差のある土地や造成工事が行われた土地では、次のような点を確認しておきたいところです。

造成工事の履歴

土地を造成した時期や工事内容、必要な許可や検査が行われているかを確認します。

擁壁の状態

擁壁がある場合には、ひび割れや傾き、水抜き穴などの排水設備の状態を確認します。

土地の高低差

道路や隣地との高低差が大きい場合には、擁壁の維持管理や将来的な建て替えへの影響も考えておきましょう。

将来の建て替え

現在の建物には問題がなくても、将来的に建て替えや造成工事を行う際、新たな許可や安全対策が必要になる可能性があります。

関連する災害リスク

土砂災害警戒区域や浸水想定区域など、ほかの災害リスクについても確認しておくことが大切です。

まとめ｜盛土規制法を理解して安心できる住宅購入を