内水ハザードマップとは？洪水との違いや新築戸建て購入時の注意点を解説
内水ハザードマップとは？洪水との違いや新築戸建て購入時の注意点を解説
新築戸建てを購入する際、確認しておきたいものの一つがハザードマップです。
ハザードマップというと、河川の氾濫による洪水や土砂災害をイメージする方が多いのではないでしょうか。
しかし、大雨による浸水被害は、必ずしも河川の近くで発生するわけではありません。
河川から離れた住宅街でも、大雨によって道路や住宅の敷地に水がたまることがあります。
このような浸水の危険性を確認するために作成されているのが、「内水ハザードマップ」です。
横浜市でも内水ハザードマップが公表されており、新築戸建てを購入する際には確認しておきたい情報の一つです。
1. 内水氾濫とは？川があふれなくても浸水する理由
内水氾濫とは、大雨によって下水道や水路の排水能力を超えてしまい、雨水が地表にあふれる現象です。
通常、道路や住宅地に降った雨は、側溝や雨水ます、下水道管などを通って排水されます。
ところが、短時間に大量の雨が降ると、排水が追いつかなくなることがあります。
また、河川の水位が上昇して雨水を河川へ排出できなくなることでも、内水氾濫が発生します。
その結果、道路が冠水したり、周辺より低い住宅地に雨水が流れ込んだりすることがあります。
内水氾濫は、近くに大きな河川がなくても発生する可能性があります。
普段は水害を意識することの少ない住宅街でも、土地の高低差や排水状況によって浸水することがあります。
2. 内水ハザードマップと洪水ハザードマップの違い
内水ハザードマップと洪水ハザードマップは、どちらも大雨による浸水リスクを確認するものですが、想定している浸水の仕組みが異なります。
| 比較項目 | 内水ハザードマップ | 洪水ハザードマップ |
|---|---|---|
| 主な原因 | 下水道や水路などの排水能力を超える雨 | 河川の氾濫 |
| 発生する場所 | 河川から離れた住宅街でも発生 | 主に河川沿いや低地など |
| 想定される被害 | 道路冠水、床下・床上浸水など | 広範囲の浸水、深い浸水など |
| 確認ポイント | 排水状況、土地の高さ、浸水深 | 河川との位置関係、浸水深、氾濫流など |
例えば、洪水ハザードマップでは浸水想定区域外となっている住宅でも、内水ハザードマップでは浸水が想定されている場合があります。
これは、河川が氾濫しなくても、大雨によって雨水が排水できなくなる可能性があるためです。
そのため、住宅を購入する際には、洪水ハザードマップだけでなく、内水ハザードマップも確認することが大切です。
3. 横浜市の内水ハザードマップは1時間153mmの大雨を想定
横浜市の内水ハザードマップでは、想定し得る最大規模の降雨として、1時間あたり153mmの雨が降った場合の浸水区域や浸水深を示しています。
このような想定最大規模の降雨は、非常にまれな規模の大雨を想定したものです。
そのため、ハザードマップに表示されている区域が、通常の雨でも必ず浸水するという意味ではありません。
内水ハザードマップは、非常に強い雨が降った場合に、どこでどの程度の浸水が想定されるのかを確認するための資料です。
横浜市の内水ハザードマップについて
横浜市では、2026年6月1日から水防法に基づく内水ハザードマップへ更新されています。
なお、この更新によって浸水想定区域や浸水深が変更されたわけではありません。
4. 内水ハザードマップの色が付いている土地は危険なのか？
内水ハザードマップでは、浸水が想定される区域が色分けされています。
ここで注意したいのが、色が付いている土地はすべて同じ危険性というわけではないことです。
例えば、浸水深が10cm程度と想定されている場所と、50cm以上と想定されている場所では、住宅への影響が異なります。
また、同じ地域でも道路と住宅敷地の高さが違うことがあります。
道路よりも建物の敷地が高くなっていれば、道路が冠水しても住宅内部への浸水を防げる場合があります。
一方、道路よりも低い敷地や地下駐車場などは、雨水が流れ込みやすくなるため注意が必要です。
内水ハザードマップに色が付いているからといって、必ずしも購入を避けなければならないわけではありません。
想定される浸水深、土地の高さ、建物の床の高さ、周辺環境などを総合的に判断することが大切です。
5. 新築戸建て購入時に確認したい5つのポイント
① 道路と敷地の高さを確認する
新築戸建てを見学する際には、前面道路と敷地の高さの違いを確認しておきましょう。
道路よりも敷地が低い場合、大雨の際に雨水が敷地内に流れ込みやすくなることがあります。
反対に、道路より敷地や建物の床が高くなっていれば、浸水リスクを軽減できる場合があります。
ただし、敷地が高いという理由だけで浸水しないとは限りません。
② 周辺道路の排水状況を確認する
道路には、雨水を排水するための側溝や雨水ますが設置されています。
大雨による浸水リスクを考える際には、こうした排水設備の位置や周辺道路の傾斜なども参考になります。
ただし、排水設備があるからといって、必ずしも浸水を防げるわけではありません。
③ 周辺の地形を確認する
土地の高低差も、内水氾濫を考えるうえで重要です。
例えば、坂道の下や周囲より低い場所には、雨水が集まりやすくなる場合があります。
物件そのものだけでなく、周辺の道路や住宅地の地形も確認しておきましょう。
④ 建物への浸水リスクを考える
同じ浸水想定区域でも、住宅の構造や配置によって被害の程度は異なります。
確認しておきたいのは、玄関の高さ、1階の床の高さ、駐車場の位置などです。
特に、道路より低い位置にある駐車場や地下室には、雨水が流れ込む可能性があるため注意が必要です。
⑤ 過去の浸水履歴を確認する
ハザードマップは、将来の浸水リスクをシミュレーションしたものです。
一方、過去に実際の浸水被害が発生した場所について調べることも、土地の特徴を知る参考になります。
ただし、過去に浸水した記録がないからといって、今後も浸水しないという保証はありません。
- 前面道路と敷地の高低差
- 玄関や1階の床の高さ
- 周辺道路の傾斜や地形
- 雨水ますや側溝の位置
- 過去の浸水履歴
- 内水・洪水ハザードマップの浸水想定
6. ハザードマップで浸水想定区域外なら安心？
内水ハザードマップで浸水が想定されていない土地であっても、絶対に浸水しないという保証はありません。
ハザードマップは一定の条件に基づくシミュレーションで作成されています。
実際の雨の降り方や排水設備の状況によっては、想定と異なる場所で浸水したり、想定より浸水が深くなったりする可能性があります。
横浜市でも、雨の強さや降り方によって浸水区域や浸水深が想定と異なる場合があると説明しています。
そのため、ハザードマップの情報だけで安全性を判断せず、実際の土地や周辺環境も確認することが大切です。
7. 横浜市の内水ハザードマップを確認する方法
横浜市では、18区それぞれの浸水ハザードマップを公開しています。
洪水・内水・高潮の3つのハザードマップを1冊にまとめており、それぞれの災害による浸水リスクを確認できます。
住所から詳しく確認したい場合は、横浜市の「わいわい防災マップ」も便利です。
8. 内水ハザードマップは不動産購入時の重要事項説明でも確認する
不動産の売買では、水防法に基づいて作成された水害ハザードマップにおける物件の所在地が、重要事項説明の対象となっています。
横浜市では2026年6月から、水防法に基づく内水ハザードマップが公開されています。
ただし、重要事項説明は契約前に行われることが多いため、購入を検討している段階からハザードマップを確認しておくことをおすすめします。
特に、同じ新築戸建ての分譲現場でも、区画によって道路との高低差や水の流れ込みやすさが異なる場合があります。
地図上の情報と実際の現地の状況を照らし合わせることが重要です。
重要事項説明でハザードマップ上の所在地を確認することと、その土地の浸水リスクを詳しく検討することは別です。
購入を決める前に、気になる浸水リスクについて不動産会社へ確認しておくとよいでしょう。
まとめ｜内水ハザードマップも確認して納得できる住宅購入を
新築戸建てを購入する際には、物件価格や駅からの距離、間取り、日当たりなど、確認したいことがたくさんあります。
しかし、長く安心して暮らすためには、土地の災害リスクを把握しておくことも大切です。
- 内水氾濫は河川から離れた住宅街でも発生する
- 内水と洪水のハザードマップは想定する浸水の仕組みが異なる
- 横浜市の内水ハザードマップは1時間153mmの大雨を想定している
- 浸水想定区域だからといって必ず浸水するわけではない
- 浸水想定区域外でも浸水する可能性はある
- 土地の高さや周辺環境も含めて確認することが大切
内水ハザードマップは、土地を購入してはいけない場所を示すものではありません。
想定されるリスクを把握し、住宅の構造や周辺環境なども含めて判断するための資料です。
横浜市で新築戸建てを探す際には、洪水ハザードマップだけでなく、内水ハザードマップもあわせて確認しておきましょう。
