位置指定道路とは？私道との違いや購入時の注意点をわかりやすく解説

1. 位置指定道路とは？

位置指定道路とは、建物を建築するために設けられ、特定行政庁から道路の位置について指定を受けた道路のことです。

建築基準法第42条第1項第5号に規定されていることから、「42条1項5号道路」とも呼ばれます。

住宅を建築する場合、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

しかし、大きな土地を複数の住宅用地に分割する場合、すべての土地を既存の道路に接道させることが難しいケースがあります。

そこで、敷地内に新しく道路を設け、一定の基準を満たしたうえで行政から位置の指定を受けることで、その道路に面した土地にも住宅を建築できるようになります。

2. 位置指定道路はなぜ必要なのか？

例えば、道路に接している大きな土地を4区画の住宅用地として販売するケースを考えてみましょう。

既存の道路に面する土地だけを利用する場合、奥の土地は接道条件を満たせず、そのままでは住宅を建築できないことがあります。

そこで、新しく道路を設け、その道路に各区画が接するように計画することで、複数の住宅用地として利用できるようになります。

こうした住宅地の開発で活用されるのが位置指定道路です。

特に、まとまった土地を分譲する建売住宅などで見られる仕組みです。

3. 位置指定道路と私道・公道の違い

位置指定道路を理解するうえで大切なのが、「建築基準法上の道路の種類」と「道路の所有者」は別の話だということです。

公道と私道は、主に道路の所有や管理に関する区分です。

一方、位置指定道路は、建築基準法上の道路の種類を示しています。

位置指定道路は私有地に設けられることが多いため、私道であるケースが一般的です。

ただし、私道だからといって、すべての道路が位置指定道路というわけではありません。

また、位置指定道路であれば、必ず自由に通行できる権利があるということでもありません。

4. 位置指定道路の幅員は原則4m以上

位置指定道路は、原則として幅員4m以上が必要です。

道路の形状や延長などについても、建築基準法施行令や自治体の基準が設けられています。

例えば、行き止まりの道路では、道路の長さや幅員などに応じて、自動車が転回できる場所が必要になる場合があります。

また、既に指定を受けた道路でも、現地の状況が指定当時の図面と異なっているケースがあります。

横浜市では、位置指定道路の現況幅員が道路位置指定図より狭い場合、指定図のとおりに復元する必要があると案内しています。

なお、建築基準法第42条第2項の道路は、幅員4m未満の既存道路を一定の条件で道路として扱う別の制度です。位置指定道路とは区別して考える必要があります。

5. 位置指定道路には私道の持分がある場合とない場合がある

位置指定道路に接する新築戸建てを購入する際に、特に確認したいのが道路の所有権です。

位置指定道路が私道の場合、所有形態には主に次のようなケースがあります。

6. 位置指定道路では通行・掘削の承諾が必要？

位置指定道路が私道の場合、購入時に確認しておきたいのが「通行」と「掘削」に関する権利です。

通行について

日常生活では、車や徒歩で道路を利用することになります。

位置指定道路は建築基準法上の道路ですが、私人が所有する道路については、通行の権利や範囲をめぐってトラブルになる場合があります。

特に道路の持分がない場合には、通行地役権や通行承諾書などを確認しておくと安心です。

掘削について

住宅には水道・下水道・ガスなどの設備が必要です。

将来、これらの設備を修理・交換する際、道路を掘削する工事が必要になることがあります。

私道の場合、所有関係や工事内容によって、道路所有者との調整が必要になる場合があります。

なお、2023年4月施行の改正民法では、ライフライン設備を設置するために他人の土地を使用する権利などが明文化されました。

ただし、必要な通知や工事方法などの条件があり、あらゆる掘削が無条件で認められるわけではありません。

7. 位置指定道路の維持管理費は誰が負担する？

位置指定道路が私道の場合、道路の舗装や排水設備の補修などを所有者や関係者が負担することがあります。

公道であれば自治体などが管理することが一般的ですが、私道では管理方法が異なります。

例えば、長年の使用で道路の舗装が傷んだ場合、補修費用を共有者で負担するケースがあります。

ただし、費用負担の方法は一律ではありません。

道路の所有形態や管理規約、関係者間の取り決めなどによって異なります。

8. 位置指定道路でも住宅ローンは利用できる？

位置指定道路に接する新築戸建てでも、一般的に住宅ローンを利用することは可能です。

建築基準法上の道路として認められているため、位置指定道路であるという理由だけで住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

ただし、私道の所有関係によっては、金融機関から追加の確認書類を求められる場合があります。

例えば、道路の持分がない物件では、通行や掘削に関する承諾書の提出が融資条件になることがあります。

また、道路の指定状況や権利関係に問題がある場合、担保評価や融資審査に影響する可能性もあります。

9. 位置指定道路に接する住宅は建て替えできる？

位置指定道路は建築基準法上の道路なので、接道義務などの建築基準を満たしていれば、原則として住宅の建て替えが可能です。

ただし、位置指定道路だからといって、すべての住宅が無条件で建て替えできるわけではありません。

例えば、以下のような点を確認する必要があります。

• 敷地が建築基準法上の道路に必要な長さで接しているか
• 道路の指定幅員や位置が現況と一致しているか
• 現在の建築基準法や条例に適合する建築計画か
• 私道の通行や工事に必要な権利関係が整理されているか

特に古い住宅地では、指定当時の道路形状と現況が異なっていることがあります。

新築戸建ての購入時だけでなく、将来の建て替えや売却を考えても、道路についての調査は重要です。

10. 横浜市で位置指定道路を調べる方法

横浜市では、行政地図情報提供システム「i-マッピー」を利用して、建築基準法上の道路種別を確認できます。

位置指定道路については、指定番号や指定年月日、道路位置指定図などを調べることができます。

道路位置指定図には、指定された道路の位置や幅員、延長などが記載されています。

ただし、インターネット上の情報だけで最終的な判断をするのではなく、必要に応じて横浜市の担当窓口で最新情報を確認することが重要です。

11. 位置指定道路に接する新築戸建ては購入しても大丈夫？

ここまで位置指定道路の仕組みや注意点を説明してきましたが、購入を検討している方が最も気になるのは「位置指定道路に接する住宅を購入しても大丈夫なのか」という点ではないでしょうか。

位置指定道路は、住宅地を形成するために設けられた、建築基準法上の正式な道路です。

新築戸建ての分譲でも利用されており、位置指定道路に面していること自体が問題というわけではありません。

重要なのは、道路について必要な権利や利用条件が整理されているかどうかです。

特に新しく開発された分譲住宅では、道路の持分や管理について分譲時に取り決めが行われていることがあります。

一方、古くから存在する位置指定道路では、道路の所有者が複数に分かれていたり、通行や掘削について明確な書面が残っていなかったりするケースもあります。

そのため、同じ位置指定道路でも、物件によって確認すべき内容は異なります。

購入前に確認したいチェックポイント

• 建築基準法上の位置指定道路として指定されているか
• 指定図と現況の道路幅員が一致しているか
• 私道の持分はあるか
• 通行に必要な権利や承諾は整理されているか
• 上下水道・ガスなどの掘削に問題はないか
• 道路の維持管理や補修費の負担方法はどうなっているか
• 住宅ローンの利用に支障はないか
• 将来の建て替えに問題がないか

住宅を購入する際は、建物や間取りだけでなく、道路の所有権や管理状況についても説明を受けることが大切です。

12. まとめ｜位置指定道路は所有権と利用条件の確認が大切