共有名義・持分割合の決め方｜住宅ローンや自己資金から計算する方法
共有名義・持分割合の決め方｜住宅ローンや自己資金から計算する方法
夫婦で住宅を購入するとき、「共有名義にした方がいい？」「持分割合は2分の1ずつでいい？」と疑問に思う方は多いでしょう。
持分割合は夫婦で自由に決められるものではありません。住宅ローンの借入額や自己資金、親からの住宅購入資金の援助など、実際に住宅購入のために負担した金額をもとに決まります。
実際の負担額と登記する持分割合が異なると、贈与税の対象となる可能性もあるため注意が必要です。
この記事では、共有名義とは何か、持分割合の決め方や計算方法を分かりやすく解説します。
共有名義とは？
共有名義とは、一つの不動産を夫婦など複数人で所有することです。
共有名義で購入すると、登記簿にはそれぞれの所有割合である「持分」が記載されます。
例えば、夫婦で同じ割合を所有する場合は、
- 夫：2分の1
- 妻：2分の1
という形で登記されます。
夫婦で住宅ローンを借りる場合や、それぞれが住宅購入資金を負担する場合に、共有名義となることが一般的です。
持分割合は自由に決められる？
持分割合は、夫婦で自由に決めるものではありません。
住宅ローンの借入額や自己資金など、それぞれが住宅購入のために負担した金額に応じて決めます。
例えば、物件価格5,000万円の住宅を購入し、
- 夫が3,000万円を負担
- 妻が2,000万円を負担
した場合の持分割合は、
- 夫：60％
- 妻：40％
となります。
持分割合の計算方法
持分割合は、住宅ローンの借入額や自己資金、親からの住宅購入資金の援助などを合計して計算します。
それぞれが住宅購入のために用意した資金を確認し、物件価格に対する割合を計算します。
例① ペアローンを利用する場合
物件価格：5,000万円
住宅ローン：2,500万円
住宅ローン：2,500万円
夫：2分の1
妻：2分の1
夫婦がそれぞれ2,500万円ずつ住宅ローンを借りるため、持分割合も2分の1ずつとなります。
例② 夫だけが頭金を支払った場合
物件価格：5,000万円
自己資金：1,000万円
住宅ローン：2,000万円
合計：3,000万円
住宅ローン：2,000万円
合計：2,000万円
夫：60％
妻：40％
住宅ローンの借入額は夫婦とも2,000万円ですが、夫が自己資金を1,000万円出しているため、その分が夫の持分割合に反映されます。
例③ 妻の親から住宅購入資金の援助を受けた場合
物件価格：5,000万円
住宅ローン：4,000万円
合計：4,000万円
妻の親からの援助：1,000万円
住宅ローン：なし
合計：1,000万円
夫：80％
妻：20％
妻の親から妻へ援助された1,000万円は、妻の住宅購入資金として持分割合に反映されます。
親から住宅購入資金の援助を受けた場合
住宅購入資金を親から援助してもらった場合は、援助を受けた本人の負担額として持分割合を計算します。
- 夫の親から援助があった場合は、夫の持分に反映
- 妻の親から援助があった場合は、妻の持分に反映
親から援助を受ける場合は、誰が贈与を受けるのかを明確にし、その内容に合わせて持分割合を決めることが大切です。
持分割合を間違えるとどうなる？
実際に負担した金額と異なる持分割合で登記すると、贈与税の対象となる可能性があります。
物件価格5,000万円を夫が全額負担したにもかかわらず、
- 夫：2分の1
- 妻：2分の1
で登記すると、妻は資金を出していないにもかかわらず、2,500万円分の財産を取得したことになります。
この2,500万円分が、夫から妻への贈与と判断される可能性があります。
持分割合は「半分ずつの方が分かりやすい」という理由ではなく、実際の住宅購入資金に合わせて決めることが重要です。
持分割合はいつ決める？
持分割合は、住宅ローンの借入額や自己資金が決まった後、表示登記を申請するまでに決めるのが一般的です。
土地家屋調査士へ表示登記を依頼する際に、夫婦それぞれの持分割合を伝えます。
あとから変更すると、税金や登記費用がかかる場合もあるため、購入時に正しい持分割合を決めておきましょう。
よくある質問
いいえ。夫婦のどちらか一人だけが住宅購入資金を負担する場合は、単独名義にすることもできます。
いいえ。夫婦が同じ金額を借りる場合は2分の1ずつになりますが、借入額が異なる場合や、どちらかが自己資金を出す場合は持分割合も変わります。
はい。妻が自己資金を出した場合や、妻の親から住宅購入資金の援助を受けた場合は、その金額に応じた持分を持つことができます。
援助を受けた本人の持分に反映します。夫の親から夫へ援助があった場合は夫の持分、妻の親から妻へ援助があった場合は妻の持分として計算します。
変更することは可能ですが、登録免許税や贈与税などが発生する場合があります。そのため、購入時に適切な持分割合で登記することが大切です。
まとめ
共有名義の持分割合は、住宅ローンの借入額や自己資金、親からの住宅購入資金の援助など、住宅購入のために実際に負担した金額をもとに決まります。
物件価格が同じでも、自己資金や親からの援助があるかどうかで持分割合は変わります。
実際の負担額と異なる持分割合で登記すると、贈与税の対象となる可能性もあります。
住宅ローンの借入額や自己資金が決まったら、表示登記を行う前までに持分割合を確認し、適切な割合で登記しましょう。
