43条但し書き道路とは？新築戸建ての再建築・資産価値・住宅ローンを解説
43条但し書き道路とは？新築戸建ての再建築・資産価値・住宅ローンを解説
新築戸建てを探していると、物件資料に 「43条但し書き」「43条2項」「43条許可」 などと記載されていることがあります。
聞き慣れない言葉なので、 「将来、建て替えできるの？」 「資産価値は下がる？」 「住宅ローンは組める？」 と心配になる方もいるでしょう。
結論からいうと、43条但し書きだから再建築できない、住宅ローンが組めないというわけではありません。
実際に43条の許可等を受けて新築戸建てが建築され、販売されている物件もあります。ただし、一般的な建築基準法上の道路に接している物件とは少し違う部分があります。
今回は43条但し書きについて、新築戸建てを購入する方が知っておきたい 再建築・資産価値・住宅ローン を中心に分かりやすく解説します。
43条但し書き道路とは？
43条但し書き道路を簡単にいうと、
「建築基準法上の道路ではない通路に接している土地でも、一定の条件を満たして許可等を受けることで建物を建てられる制度」
住宅街には、見た目は一般的な私道とほとんど変わらない通路があります。舗装されていて車も通り、その通路沿いに何軒もの住宅が建っていることもあります。
ところが、そのような通路の中には建築基準法上の「道路」として扱われていないものがあります。本来、住宅を建てる土地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。
しかし、昔から住宅が建ち並んでいる地域などでは、建築基準法上の道路ではない通路を利用している土地もあります。
そこで一定の条件を満たした土地について、行政から認定や許可を受けることで建築できるようにしているのが43条の制度です。
以前は「建築基準法第43条第1項ただし書」による許可だったため、現在でも不動産業界では 「43条但し書き道路」 と呼ばれることがあります。
現在は、建築基準法第43条第2項の認定・許可制度として扱われています。
43条但し書きでも新築戸建ては建てられる
「43条但し書き」と聞くと、再建築できない土地のように感じるかもしれません。しかし、43条但し書き＝建物を建てられない土地ではありません。
一定の条件を満たして行政から必要な認定や許可を受けることで、新築戸建てを建築することができます。
実際に、43条の認定・許可を受けて建築された新築戸建ても販売されています。
すでに完成している新築戸建てや建築中の物件であれば、今回の建築について必要な手続きを行ったうえで建築されています。
そのため、新築戸建てを購入する方にとって重要なのは、
「今、この家が建てられるか」よりも
「将来、建て替えるときはどうなるのか」
将来の再建築はできる？
43条但し書き道路の物件で、購入する方が最も気になるのが将来の再建築でしょう。
現在すでに43条の認定・許可を受けて住宅が建っていて、道路状の通路や周辺の状況などに大きな変化がなければ、 将来建て替える際にも再び認定・許可を受けられる可能性は高いと考えられます。
「43条但し書き＝再建築不可」ということではありません。
特に新築戸建ての場合は、現在の建物を建築するために必要な認定・許可等を受けて建築されています。
ただし、一般的な建築基準法上の道路に接している土地とは違い、 将来の再建築まで無条件で保証されているわけではありません。
建て替える際には、その時点で改めて申請し、必要な認定や許可を受けることになります。
将来、通路の状況や周辺環境、建築計画などが変われば、現在とまったく同じ条件になるとは限りません。
つまり、「現在建っているので再建築できる可能性は高い。ただし、将来の認定・許可まで保証されているわけではない」と考えると分かりやすいでしょう。
43条但し書き道路は資産価値が下がる？
43条但し書き道路の新築戸建てを購入するときに、資産価値を心配する方もいるでしょう。
43条但し書きだからといって、土地や建物の資産価値がなくなるわけではありません。
ただし、同じ立地・土地面積・建物条件で比較した場合、一般的な建築基準法上の道路に接している物件より、 価格が低く評価される可能性はあります。
理由の一つが、将来の再建築に改めて認定・許可等が必要になることです。
購入する側からすると、 「将来も建て替えできるのか」 という確認事項が増えるため、一般的な道路に接している物件より慎重に検討されることがあります。
また、売却するときには住宅ローンを利用して購入する方が多いため、金融機関の取り扱いも売却のしやすさに関係してきます。
金融機関によって取り扱いに違いがある場合、購入できる方が一般的な物件より限られる可能性があり、それが売却価格に影響することも考えられます。
購入価格が安くなっていることもある
一方で、43条但し書き道路という道路条件が販売価格に反映され、周辺の新築戸建てより価格が抑えられている場合もあります。
つまり、売却するときだけ価格に影響するのではなく、 購入する時点ですでに道路条件を考慮した価格になっているケースもある ということです。
43条但し書き道路だから「資産価値が低い」とだけ考えるのではなく、 道路条件が販売価格にきちんと反映されているか を見ることが大切です。
立地、土地の広さ、建物、周辺相場、販売価格まで含めて総合的に判断しましょう。
住宅ローンは組める？
43条但し書き道路だからといって、住宅ローンが組めないわけではありません。
新築戸建てで必要な認定・許可等を受け、建築確認を取得して建築されている物件であれば、 住宅ローンを利用して購入できるケースもあります。
ただし、住宅ローンの取り扱いは金融機関によって異なります。金融機関は住宅ローンを融資するとき、購入する土地と建物に抵当権を設定し、担保として評価します。
そのため43条但し書き道路の場合は、 将来の再建築の可能性や認定・許可の内容、通路の状況など を確認したうえで融資判断をする金融機関もあります。
一つの銀行で取り扱いが難しい場合でも、すべての金融機関で住宅ローンが利用できないとは限りません。
43条但し書き道路の新築戸建てでは、物件の道路条件を理解したうえで、取り扱い可能な金融機関を選ぶことが重要です。
物件を気に入ってから住宅ローンで慌てないためにも、購入前に利用予定の金融機関で取り扱いできるか確認しておくと安心です。
周辺の新築戸建てより安いこともある
新築戸建てを探していると、 「同じエリアなのに、この物件は少し安いな」 と感じることがあります。
もちろん新築戸建ての価格が安い理由はさまざまですが、前面の通路が43条但し書きであることが土地価格に影響しているケースもあります。
一般的な道路に接している土地より土地の評価が低ければ、建売会社が土地を安く仕入れることができ、その分、新築戸建ての販売価格が抑えられる場合があります。
これは購入する方にとって、必ずしもデメリットだけではありません。道路条件や将来の再建築について理解したうえで価格に納得できるのであれば、 希望するエリアで新築戸建てを購入する選択肢の一つ になります。
大切なのは「安いから買う」「43条だからやめる」と単純に判断するのではなく、なぜその価格になっているのかを理解することです。
購入前に確認しておきたい3つのポイント
43条但し書き道路の新築戸建てを購入するときに、難しい法律をすべて覚える必要はありません。
購入する方が確認しておきたいのは、主に次の3つです。
① 現在どのような認定・許可等を受けて建築されているか
新築戸建てが、どのような条件で建築されているのかを確認します。
② 将来の再建築はどのような扱いになるか
現在建っているからといって将来の再建築が保証されるわけではありません。再建築時には改めて必要な手続きがあることを確認しておきましょう。
③ 住宅ローンを利用できる金融機関
金融機関によって取り扱いが異なるため、購入前に住宅ローンを利用できるか確認しておくことが大切です。
43条但し書きだから買ってはいけないわけではない
「43条但し書き」と聞いただけで、再建築できない物件や問題のある物件だと思ってしまう方もいるかもしれません。
しかし、実際には43条の認定・許可等を受けて適法に建築されている新築戸建てもあります。
現在建物が建っていて、道路状の通路や周辺状況などに大きな変化がなければ、将来の建て替えについても再び認定・許可を受けられる可能性は高いと考えられます。
一方で、一般的な道路に接している物件より資産価値や住宅ローンの面で影響を受ける可能性があることも理解しておく必要があります。
「43条だから買わない」ではなく、
道路条件・再建築・住宅ローン・販売価格
を確認して判断することが大切です。
まとめ
43条但し書き道路とは、簡単にいうと、 建築基準法上の道路ではない通路に接している土地でも、一定の条件を満たして認定・許可等を受けることで建物を建築できる制度 です。
現在すでに新築戸建てが建っていて、道路状の通路や周辺状況などに大きな変化がなければ、将来の再建築についても認定・許可を受けられる可能性は高いと考えられます。
ただし、将来の再建築まで保証されているわけではなく、建て替える際には改めて必要な手続きを行います。
また、一般的な道路に接している物件と比べると、資産価値や住宅ローンに影響する可能性があります。
その一方で、こうした道路条件が土地価格に反映され、周辺の新築戸建てより購入しやすい価格になっている場合もあります。
43条但し書きという言葉だけで判断するのではなく、現在の認定・許可内容、将来の再建築、住宅ローン、そして販売価格まで確認したうえで物件を判断することが大切です。
