用途地域とは？住居・商業・工業で変わる街並みと戸建て選び

新築戸建てを探していると、物件概要に 「第一種低層住居専用地域」「第一種住居地域」「準工業地域」などと 書かれていることがあります。

これが用途地域です。

用途地域は全部で13種類あり、大きく分けると 「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類されます。

新築戸建てを購入するときは、 「住宅が建てられる地域か」というだけではなく、 将来、周辺にどのような建物が建つ可能性があるのか を知るためにも用途地域を確認しておきたいところです。

用途地域は大きく「住居・商業・工業」の3つ

住居系用途地域とは？

住居系用途地域は、住宅の住環境を守ることを目的とした地域です。 全部で8種類あります。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域

同じ住居系でも、低層住宅が中心の地域から、 マンションや店舗が混在する地域まで街並みには大きな違いがあります。

第一種・第二種低層住居専用地域

新築戸建てを探している方が目にすることの多い用途地域です。

低層住宅を中心とした良好な住環境を守るための地域で、 建物の高さなどについても比較的厳しい制限があります。

横浜市でも、まとまった戸建住宅地には 第一種低層住居専用地域が指定されている場所が多くあります。

一方、大型スーパーや大規模な商業施設などを自由に建てられる地域ではないため、 静かな住環境を確保しやすい反面、 駅や買物施設から少し離れているケースもあります。

新築戸建て探しでは、 静かな住宅街や落ち着いた街並みを重視する方に向いている地域 と考えると分かりやすいでしょう。

※低層住居専用地域だから必ず2階建てしか建てられないという意味ではありません。 高さ制限などにより、結果として2階建て住宅を中心とした街並みになりやすい地域です。

第一種・第二種中高層住居専用地域

第一種・第二種中高層住居専用地域は、 戸建住宅だけでなくマンションなどの中高層住宅も建てられる地域です。

低層住居専用地域と比べると建物の高さや用途の自由度が高く、 戸建住宅とマンションが混在した街並み になっていることも珍しくありません。

病院や学校、一定規模の店舗なども建築できるため、 住宅街としての環境を保ちながら、 生活利便性も確保しやすい地域です。

第一種・第二種住居地域

第一種住居地域や第二種住居地域になると、 さらに建てられる建物の種類が増えてきます。

戸建住宅やマンションのほか、 店舗、事務所、ホテルなども一定の条件で建築できます。

低層住居専用地域ほど住宅だけに限定されていないため、 スーパーや店舗などが近くにあるケースも多くなります。

準住居地域

準住居地域は、道路沿いの利便性と住環境との調和を目的とした地域です。

住宅だけでなく、自動車関連施設なども建築できるため、 幹線道路沿いで指定されていることがあります。

新築戸建ても建てられますが、物件を検討するときには、 前面道路の交通量、車の音、周辺店舗、夜間の交通状況なども 現地で確認しておくと安心です。

商業系用途地域にも戸建てはある

商業系用途地域は次の2種類です。

• 近隣商業地域
• 商業地域

「商業地域なら住宅は建てられないのでは？」 と思う方もいるかもしれません。

しかし実際には、 商業系用途地域でも戸建住宅を建てることができます。

近隣商業地域

近隣商業地域は、周辺住民が日用品の買物などをするための 商業施設を設けやすくした地域です。

スーパー、店舗、事務所などと住宅が混在していることが多く、 駅周辺や商店街周辺などで見かけます。

戸建住宅も建築できるため、 新築戸建てでも 「駅から近いけれど用途地域は近隣商業地域」 という物件があります。

住宅中心の地域より利便性が高いケースがある一方、 将来的に隣地へ店舗やマンションなどが建つ可能性についても 確認しておきたいところです。

商業地域

商業地域は、駅前や繁華街など、 商業施設や事務所が集まることを想定した地域です。

銀行、飲食店、店舗、事務所など、 幅広い用途の建物を建築できます。

そして商業地域でも住宅を建てることができます。 戸建住宅が残っている場所もありますし、 土地を分割して新築戸建てが販売されるケースもあります。

工業系にも戸建てを建てられる地域がある

工業系用途地域は次の3種類です。

• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

「工業」と付いているため、 すべて住宅が建てられないように感じる方もいますが、 実際には準工業地域や工業地域には住宅を建てることができます。

準工業地域

準工業地域は、危険性や環境への影響が大きい一部の工場を除き、 幅広い用途の建物を建築できる地域です。

もちろん住宅も建築できます。

「準工業地域＝工場ばかり」というわけではなく、 実際には住宅街として形成されている地域もあります。

新築戸建てが販売されるケースも珍しくありません。

ただし用途の自由度が高いため、 現在の周辺環境だけでなく、 隣接する土地が将来どのように利用される可能性があるか も確認しておきましょう。

工業地域

工業地域は、主に工場の利便性を高めるための地域ですが、 住宅を建築することもできます。

そのため、戸建住宅やマンションが建っている場所もあります。

ただし住居系用途地域とは街づくりの目的が異なるため、 周辺に工場や倉庫などがある場合には、 騒音、車両の出入り、交通量、操業時間などを確認しておくことが大切です。

工業専用地域

工業専用地域は、その名前のとおり 工場のための土地利用を目的とした地域です。

工業系用途地域の中でも、 準工業地域・工業地域と工業専用地域では この点が大きく異なります。

戸建ては住居系だけに建っているわけではない

新築戸建てを探すとき、 「住居系だから良い」 「商業系や工業系だから悪い」 と単純に判断する必要はありません。

例えば近隣商業地域なら、 駅やスーパーが近く生活しやすい場合があります。

準工業地域であっても、 周辺がすでに戸建住宅やマンションを中心とした 住宅街になっているケースもあります。

反対に、静かで低層住宅を中心とした街並みを希望する場合には、 第一種低層住居専用地域などが希望に合いやすくなります。

新築戸建てでは「隣に何が建つ可能性があるか」も確認

新築戸建てを見学するときは、 建物の間取りや日当たり、設備などに目が行きがちです。

しかし用途地域を確認することで、 現在だけでなく将来の周辺環境についても考えやすくなります。

• 隣の土地に高い建物を建てられるのか
• 店舗や事務所を建てられる地域なのか
• 工場や倉庫を建築できる地域なのか
• 低層住宅中心の街並みが維持されやすいのか

特に横浜市では、 同じ町内でも道路一本を挟んで用途地域が変わっているケースがあります。

新築戸建てを検討するときは、 物件そのものだけを見るのではなく、 用途地域と周辺環境をセットで確認することが大切です。

まとめ