新築戸建ての所有権移転登記とは？登記識別情報（権利証）までわかりやすく解説
新築戸建ての所有権移転登記とは？登記識別情報（権利証）までわかりやすく解説
新築戸建てを購入し、残代金の支払いと鍵の引き渡しが終わると、 不動産の名義を買主へ変更するための登記手続きが行われます。
購入後には司法書士から「登記識別情報」が届きますが、 「これは何の書類？」「昔の権利証とは違うの？」と疑問に思う方も多いでしょう。
この記事では、新築戸建て購入時の所有権移転登記や所有権保存登記、 登記識別情報についてわかりやすく解説します。
所有権移転登記とは？
所有権移転登記とは、不動産の所有者が変わったことを法務局の登記簿へ記録する手続きです。
新築戸建てを購入した場合、売買代金を支払って鍵を受け取るだけで、 登記上の所有者が自動的に買主へ変更されるわけではありません。
売主から買主へ所有権が移ったことを登記することで、 登記簿上でも買主が正式な所有者として記録されます。
新築戸建てでは、一般的に土地については所有権移転登記、 新築された建物については所有権保存登記を行います。
新築戸建てで行われる主な登記
住宅ローンを利用して新築戸建てを購入する場合、 主に次のような登記手続きが行われます。
- 土地：所有権移転登記
- 建物：所有権保存登記
- 土地・建物：抵当権設定登記
土地は「所有権移転登記」
土地にはすでに売主などの所有者が登記されています。その土地を購入すると、売主から買主へ所有者が変わるため、 土地について所有権移転登記を行います。
新築建物は「所有権保存登記」
一方、新築された建物は、それまで所有権の登記がされていません。そこで最初の所有者として買主の名義を登記する 「所有権保存登記」を行います。
住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」
住宅ローンを利用する場合は、金融機関が土地・建物に 抵当権を設定する登記も同時に行われます。そのため、新築戸建ての決済では所有権に関する登記と 抵当権設定登記をまとめて司法書士が申請するのが一般的です。
所有権移転登記はいつ行う？
所有権移転登記などの登記手続きは、 基本的に残代金を支払う決済日に申請します。
買主自身が決済後に法務局へ行って登記申請をする必要は、 基本的にはありません。
住宅ローンを利用する取引では抵当権設定登記もあるため、 金融機関指定または売主側などの司法書士が手続きを担当するケースが一般的です。
決済日に行われるのは、基本的に司法書士による 登記申請です。
法務局で審査が行われたあとに登記が完了するため、 決済日に登記識別情報を受け取るわけではありません。
登記識別情報とは？
登記が完了すると発行される重要な情報のひとつが 「登記識別情報」です。
昔は一般的に「権利証」と呼ばれる書類が発行されていましたが、 現在は登記識別情報がその役割を担っています。
登記識別情報は、不動産の登記名義人本人であることを確認するために使用する重要な情報です。
将来、不動産を売却するときや、住宅ローンの借り換えなどで 新たに抵当権を設定するときなどに必要になることがあります。
「権利証」と「登記識別情報」の違い
昔の権利証
登記済証と呼ばれる書類で、書類そのものが所有者本人を確認するための重要なものでした。
現在の登記識別情報
12桁の英数字による符号が発行され、 この情報を使って登記名義人本人であることを確認します。
現在でも一般的な会話では「権利証」と呼ばれることがありますが、 現在発行されるものは正式には「登記識別情報通知」です。
登記識別情報の12桁の番号は他人に見せない
登記識別情報で最も重要なのが、記載されている 12桁の英数字です。登記識別情報通知は、この12桁の符号が第三者から見えないようになっています。
必要がないのに番号を確認したり、 スマートフォンで撮影して他人へ送ったりすることは避けましょう。
昔の権利証とは違い、登記識別情報は 「紙そのもの」よりも12桁の情報そのものが重要です。第三者に知られないよう、慎重に管理しましょう。
登記識別情報はいつ届く？
決済日に鍵を受け取っても、 登記識別情報はその日に受け取るものではありません。司法書士が法務局へ登記申請を行い、 登記が完了したあとに登記識別情報が発行されます。
その後、司法書士が登記関係の書類をまとめ、 買主へ郵送などで渡すケースが一般的です。そのため、 「鍵は受け取ったのに権利証がまだ届かない」 と心配する必要はありません。
決済日と登記完了日は同じではないため、 登記関係の書類が届くまでには一定の期間がかかります。
登記識別情報が複数あるのはなぜ？
新築戸建てでは、登記識別情報が複数発行されることがあります。土地と建物はそれぞれ別の不動産として登記されているためです。また、夫婦などの共有名義で購入した場合には、 それぞれの所有者について登記識別情報が発行されます。
- 土地の登記識別情報
- 建物の登記識別情報
- 共有名義の場合は所有者ごとの登記識別情報
「登記識別情報通知が何枚も入っているけれど大丈夫？」 と感じるかもしれませんが、 土地・建物や所有者ごとに分かれているため、 複数になること自体は珍しくありません。
登記事項証明書とは別のもの
登記識別情報と間違えやすいものに 「登記事項証明書」があります。
この2つは役割がまったく異なります。
登記事項証明書
不動産の所在地、面積、所有者、抵当権など、 現在の登記内容を確認するための書類です。
登記識別情報
不動産の登記名義人本人であることを確認するために使用する重要な情報です。
登記事項証明書＝登記されている内容を見るもの
登記識別情報＝所有者本人であることを確認するために使うもの
登記事項証明書は必要になれば再取得できますが、 登記識別情報は再発行されないという違いもあります。
登記識別情報をなくしたらどうなる？
登記識別情報は、紛失しても再発行されません。そのため、大切に保管する必要があります。
ただし、登記識別情報をなくしたからといって、 不動産を売却できなくなるわけではありません。
売却などで登記識別情報を提出できない場合には、 司法書士による本人確認情報の作成や、 法務局からの事前通知など別の方法で本人確認を行い、 登記手続きを進めることができます。
登記識別情報を紛失したからといって、 家や土地の所有権そのものがなくなるわけではありません。
ただし、将来の売却などで通常より手続きや費用が増える可能性があるため、 紛失しないよう大切に保管しましょう。
登記識別情報はどこに保管する？
登記識別情報は、普段の生活で使用する書類ではありません。将来、不動産を売却したり住宅ローンを借り換えたりするときまで、 長期間保管する可能性があります。
新築戸建てを購入した際の契約関係書類と一緒に、 紛失しにくい場所へ保管しておくのがおすすめです。
- 登記識別情報通知
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 建物関係の書類
- 住宅ローン関係の書類
特に登記識別情報の12桁の符号は、 第三者に見られないよう注意してください。
登記完了後は名義を確認しておこう
新築戸建ての決済が終わり、鍵を受け取ると 「住宅購入の手続きはすべて終わった」と感じるかもしれません。
しかし、その後も司法書士による登記手続きが進められます。登記完了後に書類が届いたら、 土地や建物が自分の名義になっていることを確認しておきましょう。
住宅ローンを利用している場合には、 金融機関の抵当権が設定されていることも確認できます。
まとめ
新築戸建ての決済では、土地の所有権移転登記、 建物の所有権保存登記、住宅ローンを利用する場合には 抵当権設定登記などが行われます。
登記申請は決済日に司法書士が行いますが、 その日にすべての登記が完了するわけではありません。
法務局で登記が完了したあと、 司法書士から登記識別情報などの書類が届きます。
登記識別情報は、昔の「権利証」にあたる非常に重要な情報です。 将来の売却などで必要になるため、 売買契約書などの住宅購入関係書類と一緒に大切に保管しておきましょう。
