2026年神奈川県の基準地価は3.1％上昇｜横浜市の新築戸建て価格は今後どうなる？

2026年9月15日、神奈川県から「令和8年地価調査」の結果が発表されました。今回の調査では、神奈川県の住宅地の平均変動率は前年比3.1％の上昇となりました。

住宅地の地価上昇は、これで5年連続です。前年の上昇率3.3％から3.1％へやや縮小したものの、土地価格そのものは引き続き上昇しています。

神奈川県内の住宅地は664地点が調査され、このうち前年から継続して調査された663地点を見ると、611地点が上昇、49地点が横ばい、下落はわずか3地点でした。

今回は2026年の基準地価から、横浜市の住宅地とこれからの新築戸建て価格について考えてみます。

そもそも「基準地価」とは？

基準地価とは、都道府県が毎年実施する「都道府県地価調査」によって公表される土地価格です。毎年7月1日時点の土地価格を調査しており、土地取引を行う際の価格の目安などとして利用されています。

実際に売り出されている土地や新築戸建ての販売価格そのものではありません。しかし、その地域の土地価格が前年と比較して上昇しているのか、下落しているのかを見るうえで重要な指標のひとつです。

神奈川県の住宅地は5年連続で上昇

2026年の神奈川県全体の平均変動率を見ると、住宅地は3.1％上昇、商業地は7.2％上昇、工業地は6.3％上昇となりました。

住宅地については、「まだ上昇しているものの、上昇するスピードは少し緩やかになった」という状況です。

一方、商業地については前年の7.0％から7.2％へ上昇率が拡大しています。

横浜市の住宅地も上昇が続いている

神奈川県全体だけでなく、横浜市の住宅地でも地価上昇が続いています。横浜市では、横浜駅周辺など交通利便性の高い地域だけでなく、市内各地の住宅地にも上昇が広がっています。

特に新築戸建てを探す方に注目していただきたいのは、横浜駅周辺のような中心部だけが上がっているわけではないということです。

旭区・瀬谷区・保土ケ谷区など、新築戸建ての供給が比較的多いエリアでも住宅地の地価は上昇しています。

横浜市で住宅を探す場合には、「横浜市全体」という大きなくくりだけではなく、実際に購入を検討している区や町ごとの価格を見ることが重要になっています。

旭区・瀬谷区・保土ケ谷区も地価上昇

横浜市西部の住宅地についても、地価上昇が続いています。

旭区や瀬谷区は、横浜市中心部と比較すると土地価格を抑えやすく、2階建てを中心とした新築戸建ても探しやすいエリアです。

また、相鉄線を利用して横浜駅方面へアクセスできることに加え、相鉄・JR直通線、相鉄・東急直通線の開業によって東京都心方面への交通利便性も高まっています。

保土ケ谷区についても、JR線や相鉄線の駅徒歩圏だけではなく、バス便を利用する住宅地まで幅広く新築戸建てが供給されています。

ただし、同じ区内でも土地価格にはかなり差があります。

駅からの距離、道路、用途地域、土地の広さなどによって新築戸建ての価格は変わるため、区全体の平均価格だけで判断するのではなく、実際に検討している町ごとに比較することが大切です。

地価が3％上がったら新築戸建ても3％上がる？

ここは、新築戸建てを探している方に知っておいていただきたいポイントです。

新築戸建ての販売価格は、土地価格だけで決まるものではないからです。土地の仕入れ価格に加えて、建物の建築費、造成工事費、資材価格、人件費、販売経費など、さまざまな費用が含まれています。

また、現在販売されている新築戸建ての土地を、建売会社がかなり前に仕入れているケースもあります。

そのため、今年の基準地価が上昇したからといって、現在販売中の新築戸建てが翌日から一斉に値上がりするわけではありません。

基準地価と実際の新築戸建て価格には、ある程度の時間差があります。

新築戸建て価格は「土地＋建物」で考える

新築戸建ての価格を考える場合には、土地価格だけを見るのではなく、建物価格も重要です。近年は建築資材や人件費なども上昇しており、建物を建てるためのコストも以前より高くなっています。

地価が上昇している一方で建築費も高い状態が続けば、建売会社にとって新築戸建てを安く供給することは難しくなります。

土地価格だけが新築戸建て価格を決めているわけではない、という点は覚えておきたいところです。

第一種低層住居専用地域では最低敷地面積にも注意

横浜市の住宅地を見るときには、用途地域による違いもあります。特に第一種・第二種低層住居専用地域のうち容積率100％以下の地域では、横浜市が敷地面積の最低限度を定めています。

そのため、こうした地域では土地価格が上昇したからといって、単純に土地をどんどん小さく分割して新築戸建てを建てられるわけではありません。

このような規制は、横浜市内でも2階建てを中心とした住宅地の街並みが形成される理由のひとつでもあります。

新築戸建てを探すときには価格だけではなく、用途地域や最低敷地面積など、その土地にどのような規制があるのかを見ることも大切です。

「待てば新築戸建てが安くなる」とは言い切れない

住宅ローン金利が上昇すると、「住宅を買う人が減って、新築戸建ても安くなるのでは？」と考える方もいると思います。

確かに、住宅ローン金利の上昇は住宅購入者の借入可能額や毎月の返済額に影響するため、不動産市場にとって無視できない要素です。

一方で、2026年7月1日時点の基準地価を見る限り、神奈川県の住宅地はまだ前年比3.1％上昇しています。

しかも住宅地の継続調査663地点のうち、611地点で価格が上昇しました。

ただし、逆に「地価が上がっているから今すぐ買わなければならない」と焦る必要もありません。住宅購入では物件価格だけでなく、住宅ローン金利、借入額、毎月の返済額、自己資金などを含めて判断することが重要です。

同じ横浜市でも価格の動きは違う

今回の基準地価で特に注目したいのは、横浜市全体を一つの市場として考えないことです。横浜駅周辺と旭区・瀬谷区では土地価格そのものが大きく違います。

さらに同じ旭区でも、駅徒歩圏の土地とバス便の土地では価格が異なります。第一種低層住居専用地域を中心とした2階建ての住宅地と、駅周辺など3階建て住宅が多い地域でも、新築戸建ての価格や土地面積には違いがあります。

まとめ｜横浜市の土地価格は2026年も上昇

2026年の神奈川県基準地価では、住宅地が前年比3.1％上昇し、5年連続のプラスとなりました。

前年の3.3％から上昇率は少し縮小していますが、住宅地の継続地点663地点のうち611地点が上昇しており、土地価格の上昇傾向そのものは続いています。

横浜市で新築戸建てを探す方にとっても、地価上昇は無関係ではありません。ただし、基準地価が3％上がれば新築戸建ても3％上がる、という単純なものでもありません。

土地の仕入れ価格だけでなく、建築費や人件費、住宅ローン金利など、さまざまな要素によって新築戸建ての価格は決まります。

また横浜市内でも、駅からの距離や用途地域、土地面積、道路などによって価格は大きく異なります。