建蔽率と容積率とは？新築戸建てを購入する前に知っておきたい基本
建蔽率と容積率とは？新築戸建てを購入する前に知っておきたい基本
新築戸建ての販売図面を見ると、「建蔽率50％・容積率100％」などと書かれていることがあります。
普段あまり聞かない言葉なので、「何の数字なの？」と思う方も多いと思います。
建蔽率と容積率は、簡単にいうと土地に対して、どのくらいの大きさの建物を建てられるかを決めるルールです。
建蔽率は、建物を横にどこまで広げられるか。
容積率は、建物を上に重ねながら全体でどこまで大きくできるか。
建蔽率とは？
建蔽率とは、土地面積に対して建築面積が占められる割合です。建築面積とは、建物を真上から見たときの面積と考えると分かりやすいでしょう。
一般的な2階建て住宅では、1階部分の大きさに近いことが多いため、 「土地に対して1階部分をどこまで広げられるか」 とイメージすると分かりやすくなります。
例えば、土地面積100㎡で建蔽率50％の場合です。
100㎡ × 50％ ＝ 50㎡建築面積は原則として50㎡までとなります。
つまり建蔽率は、土地いっぱいに建物を建てるのではなく、敷地内にどの程度空間を残すのかにも関係する数字です。
容積率とは？
容積率とは、土地面積に対して建物全体の床面積をどこまで確保できるかを表した割合です。こちらは、建物を上に重ねて考えると分かりやすいでしょう。
例えば、土地面積100㎡で容積率100％の場合です。
100㎡ × 100％ ＝ 100㎡原則として延床面積100㎡まで建築できます。
例えば、
1階50㎡ ＋ 2階50㎡ ＝ 延床面積100㎡
1階40㎡ ＋ 2階40㎡ ＋ 3階20㎡ ＝ 延床面積100㎡
このように容積率は、各階の床面積を合計して、建物全体をどこまで大きくできるかを表す数字です。
建蔽率と容積率の違い
土地に対して、建物を横にどこまで広げられるかを表します。
建物を上に重ねながら、建物全体をどこまで大きくできるかを表します。
例えば、土地面積100㎡、建蔽率50％、容積率100％の場合、建築面積は最大約50㎡、延床面積は最大約100㎡となります。
そのため、
1階50㎡ ＋ 2階50㎡
といった2階建て住宅が一つのイメージになります。
建蔽率・容積率は地域によって違う
建蔽率と容積率は、どの土地でも同じではありません。その土地の用途地域などによって上限が決められています。
例えば、低層住宅が中心の住宅街では、建蔽率40％・容積率80％など、比較的低く設定されている地域があります。
こうした地域では、敷地に対して建物が大きくなりすぎないため、庭や駐車スペース、隣の建物との間隔などを確保しやすくなります。
一方、駅周辺や商業地域などでは建蔽率や容積率が高く設定されていることがあり、土地をより有効に使って大きな建物を建てやすくなります。
横浜市内でもエリアによって建蔽率・容積率は異なるため、同じ100㎡の土地でも建てられる建物の大きさは変わります。
容積率200％なら必ず200％使えるわけではない
販売図面に「容積率200％」と記載されていても、必ず土地面積の2倍まで建築できるとは限りません。容積率は、前面道路の幅によって制限を受けることがあるためです。
特に前面道路が狭い住宅地では、指定されている容積率よりも、実際に利用できる容積率が小さくなることがあります。
新築戸建ての場合は、基本的にこうした条件を確認したうえで建築確認を取得し、建物が建築されています。
そのため購入する方が自分で細かく計算する必要はありませんが、土地を購入して注文住宅を建てる場合や、将来建て替えをする場合には重要になります。
建蔽率・容積率を見ると街並みも分かる
建蔽率や容積率を見ると、その地域の街並みもある程度イメージできます。
例えば、建蔽率40％・容積率80％のような地域では、土地に対して建物が比較的小さくなりやすく、ゆとりのある住宅街になりやすい傾向があります。
反対に、建蔽率60％・容積率200％などの地域では、限られた土地でも延床面積を確保しやすく、3階建て住宅なども建てやすくなります。
そのため、新築戸建てを探すときは間取りや土地面積だけでなく、建蔽率と容積率を見てみると、その地域の特徴も分かりやすくなります。
新築戸建てを購入する場合も確認しておきたい
すでに完成している新築戸建てであれば、「建蔽率や容積率はあまり関係ないのでは？」と思うかもしれません。
確かに、購入する建物自体はすでに建築確認を受けて建てられているため、購入時に建蔽率や容積率を計算することはほとんどありません。
ただし、将来増築をしたり、建物を建て替えたりするときには関係してきます。
また、同じ土地面積でも建蔽率や容積率によって建物の大きさが変わるため、物件を比較するときにも知っておくと役立ちます。
まとめ
建蔽率は、土地に対して建物を横にどこまで広げられるかを表す割合です。
一般的な2階建て住宅なら、1階部分の大きさに近いと考えるとイメージしやすいでしょう。
容積率は、1階・2階・3階など各階の床面積を合計して、建物全体をどこまで大きくできるかを表す割合です。
新築戸建てを購入するときに自分で計算する必要はほとんどありませんが、土地の使い方や建物の大きさ、街並み、将来の建て替えにも関係する大切な数字です。
販売図面を見るときは、土地面積や間取りと一緒に「建蔽率・容積率」も確認してみると、物件への理解がさらに深まります。
