市街化区域と市街化調整区域の違いとは？住宅購入前に知っておきたいポイント

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筆者梅澤英孝

不動産キャリア22年

家探しは、物件だけでなく「誰と探すか」も大切です。不動産営業＝“売る仕事”と思われがちですが、私にとっては“お客様の将来を一緒に考える仕事”です。お子さまの通学や生活動線、将来のライフプランまで、一緒に想像しながら最適な住まいをご提案しています。小さなご相談でも、どうぞ気軽にお声かけください。

土地や戸建てを探していると、物件情報に 「市街化区域」や 「市街化調整区域」と書かれていることがあります。

名前は似ていますが、この2つは土地の利用方法や建物を建てられる条件が大きく異なります。

特に土地を購入して家を建てる場合、市街化調整区域では 「土地を買ったのに家を建てられない」 という可能性もあるため注意が必要です。

今回は、市街化区域と市街化調整区域の違いについて、住宅購入の目線から分かりやすく解説します。

市街化区域と市街化調整区域とは？

都市計画では、無秩序に街が広がることを防ぎ、計画的に街づくりを進めるため、都市計画区域を大きく 「市街化区域」と 「市街化調整区域」 に分けています。

横浜市でも、市内全域が都市計画区域となっており、市街化区域と市街化調整区域に区分されています。

市街化区域
＝街をつくっていく区域

市街化調整区域
＝原則として街を広げない区域

市街化区域とは、すでに市街地になっている場所や、今後計画的に市街化を進めていく区域です。

住宅地や駅周辺、商業地など、私たちが普段「街」としてイメージするエリアの多くが市街化区域に含まれます。

市街化区域では用途地域が定められ、住宅地・商業地・工業地など、地域ごとに建てられる建物の種類や大きさが決められています。

ただし、市街化区域だからといって、どんな建物でも自由に建てられるわけではありません。

用途地域のほか、建ぺい率・容積率、高さ制限、接道条件などを確認する必要があります。

市街化調整区域は、 「市街化を抑制すべき区域」 として指定されているエリアです。市街地が無秩序に広がることを防ぎ、農地や山林、自然環境などを残す目的があります。

重要ポイント

市街化調整区域では、原則として建物の建築が制限されています。

ただし、すべての建築が禁止されているわけではなく、都市計画法上の許可基準などを満たした場合には、住宅を建築できるケースもあります。

そのため、市街化調整区域では 「現在建物があるから建て替えできるだろう」 と自己判断しないことが重要です。

住宅購入で最も重要なのが、建物を建築できるかどうかです。市街化区域では、建築基準法や用途地域などの条件を満たしていれば、基本的には住宅を建築できます。

一方、市街化調整区域では、建築そのものが原則として制限されています。特に更地を購入して注文住宅を建てようとしている場合には注意が必要です。

価格が安い土地を見つけても
「住宅を建てることができる土地なのか」
を購入前に確認しましょう。

市街化調整区域を見ていると、普通に住宅が建ち並んでいる場所もあります。

市街化調整区域になる前から建っていた住宅や、法律上の許可などを受けて建築された住宅が存在するためです。

そのため、 「周りに家が建っているから、この土地にも家を建てられる」 とは限りません。同じ市街化調整区域でも、土地ごとに建築できる条件が異なる場合があります。