市街化調整区域が市街化区域になることはある？横浜市の変更事例や住宅購入時の注意点を解説

新築戸建てや土地を探していると、「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。

市街化調整区域では、原則として住宅の建築や宅地開発が制限されていますが、将来的に市街化区域へ変更されることはあるのでしょうか？

実は、横浜市でも定期的に市街化区域と市街化調整区域の見直しが行われています。

かつて農地が広がっていた場所が、大型商業施設やマンション、住宅などが建ち並ぶ街へと変化した事例もあります。

今回は、市街化区域へ変更される条件や横浜市の大規模な開発事例、不動産の資産価値への影響、住宅購入時の注意点について解説します。

1．市街化区域と市街化調整区域の違い

都市計画法では、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、計画的なまちづくりを進めるため、市街化区域と市街化調整区域を区分しています。

市街化区域とは？

すでに市街地が形成されている区域や、優先的かつ計画的に市街化を進める区域のことです。

住宅やマンション、商業施設などの建築が進められ、道路や上下水道などのインフラも整備されていきます。

市街化調整区域とは？

市街化を抑制するための区域です。

農地や森林などの自然環境を守り、無秩序な宅地開発を防止する目的があるため、原則として住宅の建築や宅地開発が制限されています。

この市街化区域と市街化調整区域を区分することを「線引き」といいます。

一般的に市街化調整区域が外れると表現されることもありますが、正式には「市街化区域への編入」といいます。

2．横浜市では定期的に線引きの見直しが行われる

横浜市では、1970年（昭和45年）に最初の線引きが行われ、その後、おおむね6～7年ごとに定期的な見直しが行われています。

2025年5月23日には、第8回線引き全市見直しに伴う都市計画変更が告示されました。

3．どのような土地が市街化区域に変更されるのか？

市街化調整区域から市街化区域への変更は、土地所有者の希望だけで行われるものではありません。

行政の都市計画や地域全体のまちづくりの方針などに基づいて検討されます。

主に以下のような区域が検討対象となります。

一方で、農地や森林など、自然環境を保全する必要性が高い地域では、引き続き市街化調整区域として維持されることもあります。

土地の周辺に住宅が増えたからといって、必ず市街化区域に変更されるわけではありません。

4．横浜市で実際に行われた大規模な開発事例

横浜市では、市街化区域への編入と土地区画整理事業によって、街並みが大きく変化した地域があります。

泉区｜ゆめが丘駅周辺

かつて相鉄いずみ野線「ゆめが丘駅」と横浜市営地下鉄「下飯田駅」の周辺には、広大な農地が広がっていました。

2014年に市街化区域への編入と土地区画整理事業が都市計画決定され、道路や駅前広場などの整備が進められました。

2024年には大型商業施設「ゆめが丘ソラトス」やゆめが丘総合病院が開業し、マンションなどの建設も進みました。

市街化区域への編入によって街が大きく変化した、横浜市を代表する事例のひとつです。

都筑区｜川和町駅周辺西地区

横浜市営地下鉄グリーンライン「川和町駅」の西側では、市街化区域への編入と土地区画整理事業が行われました。

駅周辺の交通利便性を生かし、道路や公園、商業施設、マンションなどの整備が進められ、新しい生活拠点が形成されています。

駅が開業した後に市街化区域へ編入され、駅前の開発が進められた事例です。

都筑区｜川向町南耕地地区

横浜港北インターチェンジ周辺では、交通利便性を生かした土地利用を進めるため、市街化区域への編入が行われました。

土地区画整理事業によって道路などが整備され、物流施設などの立地が進められています。

市街化区域への編入は、住宅地の開発だけでなく、産業や物流の拠点を整備する目的でも行われています。

参考事例｜港北ニュータウン

港北ニュータウンは、横浜市を代表する大規模な住宅地開発です。1965年に開発計画が発表され、約1,341ヘクタールに及ぶ土地区画整理事業が行われました。

かつては農地や山林が広がっていた地域ですが、現在ではセンター北駅やセンター南駅を中心に、大型商業施設や住宅、公園などが整備されています。

ただし、最初の線引きが行われた1970年よりも前から開発計画が進められていたため、市街化調整区域から市街化区域への編入事例とは区別して考える必要があります。

今後の大規模開発｜旧上瀬谷通信施設跡地

瀬谷区と旭区にまたがる旧上瀬谷通信施設跡地でも、大規模なまちづくりが進められています。

土地区画整理事業の規模は約248.5ヘクタールで、2027年の国際園芸博覧会や、大規模な集客施設の整備などが計画されています。

市街化調整区域内でも大規模なまちづくりが進められる事例として注目されています。

ただし、開発区域全体が市街化区域に編入されたというわけではありません。

※各事例の面積は、市街化区域への編入面積ではなく、土地区画整理事業の施行面積です。

5．市街化区域に変更されると何が変わるのか？

市街化調整区域から市街化区域に変更されると、土地の利用方法や不動産の資産価値にも影響があります。

住宅の建築や建て替えがしやすくなる

市街化調整区域特有の建築制限がなくなるため、住宅の新築や建て替えがしやすくなります。

ただし、用途地域や建ぺい率、容積率、接道義務など、その他の法令上の制限は受けることになります。

不動産の資産価値が上昇する可能性がある

市街化区域に変更されることで、土地活用の自由度が高まり、不動産の需要が増える可能性があります。

また、大規模な開発によって商業施設や道路などが整備されれば、生活利便性が向上し、周辺の不動産価格にも影響することがあります。

住宅ローンの選択肢が広がる可能性がある

市街化調整区域の不動産は、金融機関によって住宅ローンの取り扱いに制限がある場合があります。

市街化区域へ変更されることで、利用できる金融機関の選択肢が広がる可能性があります。

将来的に不動産を売却しやすくなる

住宅の建築や建て替えに関する制限が緩和されることで、購入希望者の幅が広がり、将来的に不動産を売却しやすくなることも期待できます。

固定資産税・都市計画税が高くなる可能性がある

市街化区域へ編入されると、原則として新たに都市計画税が課税されます。

また、土地の評価額が見直されることで、固定資産税が高くなる可能性もあります。

資産価値の上昇といったメリットだけでなく、不動産を所有するための維持費が増える可能性についても理解しておきましょう。

6．将来的に市街化区域になることを期待して購入してもいい？

市街化調整区域の不動産は、市街化区域と比較して価格が安い傾向があります。

そのため、

「今のうちに購入しておけば、将来的に市街化区域になって土地の価値が上がるのではないか？」

と考える方もいらっしゃるかもしれません。

横浜市では定期的に線引きの見直しが行われていますが、何十年も市街化調整区域のまま変更されない土地もあります。

また、近隣で大規模な開発が行われるからといって、その周辺の土地も市街化区域へ変更されるとは限りません。

将来的な資産価値の上昇を期待するのではなく、現在の土地の利用条件や価格に納得できるかどうかが重要です。

7．市街化調整区域の新築戸建てを購入する際の注意点

市街化調整区域であっても、一定の条件を満たすことで新築戸建てが建築され、販売されていることがあります。

市街化調整区域だからといって、必ずしも購入を避ける必要はありません。ただし、購入前には以下の点を確認することが大切です。

特に注意したいのが、建て替えについてです。

現在、新築戸建てが建築されているからといって、将来的に無条件で建て替えができるとは限りません。

どのような根拠や許可によって住宅が建築されているのか、購入前に不動産会社を通じて確認しておきましょう。

8．横浜市の市街化区域・市街化調整区域を調べる方法

横浜市では、行政地図情報提供システム「iマッピー」を利用することで、都市計画情報を確認することができます。

市街化区域や市街化調整区域のほか、用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区など、不動産購入時に必要となる情報を確認できます。

また、横浜市のホームページでは、線引きの見直しによる変更箇所についても公開されています。

まとめ

市街化調整区域から市街化区域への変更は、横浜市でも実際に行われています。

ゆめが丘駅や川和町駅の周辺のように、かつて農地が広がっていた場所が、市街化区域への編入と大規模な開発によって、生活利便性の高い街へと変化した事例もあります。

市街化区域へ変更されることで、住宅の建築や建て替えがしやすくなり、不動産の資産価値が上昇する可能性もあります。

しかし、すべての市街化調整区域が将来的に市街化区域へ変更されるわけではありません。

新築戸建てを購入する際には、物件価格や間取り、立地だけでなく、法令上の制限や将来的な建て替え、売却についても考えておくことが大切です。