自営業は住宅ローン審査に通りにくい？銀行が見ているポイントと対策を解説
自営業は住宅ローン審査に通りにくい？銀行が見ているポイントと対策を解説
「自営業だから住宅ローンは難しいと言われた」
「会社員より審査が厳しいって本当？」
このような不安を抱えている方は少なくありません。
確かに、自営業の方は会社員と比べると住宅ローン審査が慎重に行われる傾向があります。 しかし、自営業だからという理由だけで住宅ローンが借りられないわけではありません。
この記事では、自営業の方が住宅ローン審査で見られるポイントや、審査に通る可能性を高める方法について分かりやすく解説します。
自営業の住宅ローン審査が厳しいと言われる理由
住宅ローンは数千万円という大きな金額を借りるため、銀行は「最後まで返済できるか」を慎重に審査します。
会社員の場合は毎月決まった給与があり、勤務先の業績なども確認しやすいため、収入の安定性を判断しやすくなります。
一方、自営業は景気や事業の状況によって売上や所得が変動することがあります。そのため銀行は、会社員以上に事業の安定性を確認します。
つまり、自営業だから審査が厳しいのではなく、「収入や事業が安定しているか」をより詳しく確認するため、審査が慎重になるということです。
銀行が自営業で確認するポイント
① 直近3期分の確定申告書
多くの銀行では、自営業の住宅ローン審査で直近3期分の確定申告書の提出を求めています。
銀行は3年間の所得推移を確認し、
- 所得が安定しているか
- 毎年大きく減少していないか
- 事業が継続しているか
などを総合的に判断します。
そのため、住宅購入を考えている方は、3年間の所得を意識した事業計画も大切になります。
② 売上ではなく「所得」
自営業の方が勘違いしやすいのが、住宅ローン審査では売上ではなく所得が見られるという点です。
例えば売上が1,500万円あっても、経費が多く所得が300万円であれば、銀行は300万円を基準に返済能力を判断します。
そのため、必要以上に経費を計上して所得を少なくしている場合は、住宅ローン審査で不利になる可能性があります。
③ 納税状況
銀行は所得だけでなく、税金をきちんと納めているかも確認します。所得税や住民税などの未納がある場合は、住宅ローン審査に大きく影響することがあります。
④ 他の借入状況
住宅ローン以外の借入も重要な審査項目です。
- ・カードローン
- ・マイカーローン
- ・リボ払い
- ・事業資金の借入
このような借入がある場合は、返済負担率に影響するため注意が必要です。
銀行によっては経費を考慮して審査することもある
銀行は確定申告書の所得金額だけで判断するとは限りません。金融機関によっては、経費の内容も確認し、実際の返済能力を判断するケースがあります。
ただし、経費をどのように評価するかは銀行によって異なります。 同じ確定申告書でも、申し込む金融機関によって審査結果が変わることがあります。
減価償却費
設備や車両などの減価償却費は会計上必要な経費ですが、毎年現金が支出されるわけではありません。そのため、銀行によっては返済能力を判断する際に考慮することがあります。
支払地代
事業用の土地や建物を借りて営業している場合は、支払地代が経費になります。一方、自社所有の土地や建物で営業している場合は、この経費が発生しません。銀行によっては、この違いも含めて事業内容を確認することがあります。
専従者給与
家族へ支払っている専従者給与も、事業内容や申告内容を踏まえて審査される場合があります。家族経営の場合、実際の家計全体の収支をどのように見るかは金融機関によって異なります。
青色申告特別控除
青色申告特別控除は、青色申告をしている個人事業主が受けられる控除です。この控除についても、金融機関によって返済能力を判断する際の見方が異なることがあります。
自営業が住宅ローン審査に通る可能性を高める方法
3年間は安定した所得を維持する
住宅ローンを検討している場合は、直近3年間の所得が大きく変動しないことが理想です。毎年安定した所得があることで、銀行からも返済能力を評価されやすくなります。
頭金を準備する
頭金を入れることで借入額が少なくなり、返済負担率も改善されます。自己資金が多いほど、審査ではプラスになる傾向があります。
他の借入を減らす
カードローンやマイカーローンなどは、できるだけ完済してから住宅ローンを申し込むのがおすすめです。借入が少ないほど、返済能力は高く評価されやすくなります。
自営業に理解のある銀行を選ぶ
銀行によって審査基準は異なります。
同じ年収・同じ確定申告書でも、
- A銀行では否決
- B銀行では承認
というケースもあります。
そのため、自営業の方は最初から1つの銀行に絞らず、自分に合った金融機関を選ぶことが大切です。
よくある質問
開業して3年未満でも住宅ローンは組めますか？
銀行によって基準は異なりますが、多くの銀行では3期分の確定申告書が必要になります。そのため、一般的には開業3年以上の方が選択できる金融機関は多くなります。
所得が少ないと住宅ローンは難しいですか？
所得が少ない場合は、借入可能額が少なくなる可能性があります。住宅購入を予定している方は、数年前から所得を意識した事業計画を考えておくことも大切です。
自営業でも住宅ローンは組めますか？
もちろん可能です。実際に多くの自営業の方が住宅ローンを利用してマイホームを購入しています。大切なのは、安定した所得、納税状況、借入状況、そして自分に合った銀行選びです。
まとめ
自営業は会社員より住宅ローン審査が慎重になる傾向があります。しかし、それは「自営業だから借りられない」という意味ではありません。
銀行は3期分の確定申告書をもとに、所得の推移や事業の安定性、返済能力を総合的に判断しています。
また、銀行によって審査基準は異なるため、自営業に理解のある金融機関を選ぶことも非常に重要です。横浜市で新築戸建ての購入をご検討の方は、物件探しだけでなく住宅ローン選びまでサポートいたします。
