2026年9月フラット35が3.46％に上昇｜現行制度で過去最高の金利水準に

2026年9月、全期間固定型住宅ローン「フラット35」の金利が大きく上昇しました。

返済期間21年以上35年以下の最低金利は 年3.46％。 8月の3.29％から0.17％上昇し、 現在の制度となった2017年10月以降で過去最高の金利水準 となっています。

「フラット35で3.46％」と聞くと、住宅ローンとしてかなり高くなった印象を受けるかもしれません。

ただし、銀行が取り扱う35年前後の全期間固定型住宅ローンと比較すると、 実はフラット35だけが特別高いわけではありません。

現在は、 住宅ローンの長期固定金利そのものが大きく上昇している状況 です。今回は、過去最高となったフラット35の金利と銀行の長期固定型住宅ローンを比較しながら、 現在の住宅ローン金利について解説します。

フラット35が現行制度で過去最高の3.46％に

2026年9月のフラット35は、返済期間21年以上35年以下の場合、 最低金利が年3.46％となっています。

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンで、 最長35年間、借入時の金利が変わらない全期間固定型です。

今回特に注目したいのは、単に先月より金利が上がったということではありません。

8月の3.29％から、わずか1カ月で0.17％上昇しました。フラット35は長期間金利が変わらない安心感が魅力ですが、 その固定するための金利そのものが、かなり高くなってきています。

なぜフラット35の金利がここまで上昇した？

大きな理由の一つが、 長期金利の上昇です。フラット35をはじめとする長期固定型住宅ローンは、 長期金利の動きから大きな影響を受けます。

2026年9月には、長期金利の代表的な指標となる新発10年国債利回りが一時3％まで上昇し、 約30年ぶりの高い水準となりました。

物価上昇への警戒や、日本銀行による追加利上げへの観測などを背景に長期金利が上昇すると、 フラット35や銀行の長期固定型住宅ローンも金利が上がりやすくなります。

銀行の35年固定と比べるとフラット35は高い？

では、2026年9月の銀行の35年前後の全期間固定型住宅ローンと比較してみましょう。

※適用条件や手数料、団信などの商品内容は金融機関によって異なります。 実際に利用する際は各金融機関の最新条件をご確認ください。

こうして同じように 「35年前後、完済まで金利が変わらない住宅ローン」 で比較すると、フラット35の見え方が変わります。

「フラット35が3.46％まで上昇した」というニュースだけを見ると、 かなり高い住宅ローンになったように感じます。

しかし実際には、 フラット35だけではなく、長期間金利を固定する住宅ローン全体が高くなっています。

「過去最高＝フラット35だけが高い」わけではない

フラット35が3.46％まで上昇したという数字だけを見ると、 「フラット35はもうかなり高いのでは？」と思う方もいるでしょう。

ところが銀行の長期固定型住宅ローンも、 4％台、5％台という水準まで上昇しています。

つまり現在は、

フラット35だけが上昇しているのではなく、長期固定型住宅ローン全体が上昇している

と考えた方が分かりやすいでしょう。

変動金利とは大きな金利差がある

一方、変動金利と比較すると状況は大きく異なります。2026年9月現在、銀行の変動金利では1％前後の商品もあります。

そのため、

と、借入時点ではかなり大きな金利差があります。ただし、この2つを金利の数字だけで比較することはできません。

変動金利は将来的に金利が変わる可能性がありますが、 フラット35は最長35年間、借入時の金利が変わりません。

現在の返済負担を抑えることを重視するのか、 それとも将来の金利上昇リスクをなくすことを重視するのかによって、 選択は変わります。

10年固定とフラット35も別の商品

住宅ローンを比較するときに注意したいのが、 「固定金利」という言葉です。

固定金利には、大きく分けると 「一定期間だけ金利を固定するタイプ」と 「完済まで金利を固定するタイプ」があります。

例えば銀行の10年固定は、その名の通り最初の10年間について金利を固定する商品です。一方、フラット35は最長35年間、借入時の金利が変わりません。

同じ「固定金利」でも商品性が大きく違うため、 金利の数字だけを並べて判断しないことが重要です。

フラット35には金利引下げ制度もある

さらにフラット35には、条件によって金利を引き下げられる制度があります。家族構成や住宅性能などに応じてポイントが決まり、 条件を満たすことで一定期間、金利の引下げを受けられる仕組みです。

新築戸建ての場合、省エネ性能などによって金利引下げの対象になる物件もあります。

そのためフラット35を検討するときは、 3.46％という表面上の金利だけで判断しないこと も大切です。

購入する住宅でどの金利引下げ制度が利用できるのかまで確認して、 実際の適用金利を比較しましょう。

今後は「固定金利だから安心」だけでは選びにくい

フラット35が現行制度で過去最高となる一方、 銀行の長期固定金利もかなり高い水準になっています。

現在の住宅ローン市場では、 変動金利と全期間固定金利の間に大きな金利差があります。

そのため、 「金利が低いから変動金利」 「金利上昇が怖いから固定金利」 と単純に決めるのではなく、 借入額や年齢、収入、今後の家計、繰上返済の予定なども含めて考える必要があります。

また、同じ全期間固定型でも金融機関によって金利は異なります。これから住宅ローンを組む場合は、 変動金利・銀行の固定金利・フラット35を比較して選ぶこと が、これまで以上に重要になってきています。

まとめ

2026年9月のフラット35は、返済期間21年以上35年以下の最低金利が 年3.46％ となり、現行制度となった2017年10月以降で過去最高の水準となりました。

確かにフラット35の金利はかなり上昇しています。しかし銀行の35年前後の全期間固定型住宅ローンと比較すると、 フラット35が特別高いわけではありません。

むしろ現在は、フラット35だけではなく 住宅ローンの長期固定金利全体が上昇している局面 と考えられます。

これから新築戸建てを購入する方は、 金利の数字だけで住宅ローンを決めるのではなく、 「その金利がいつまで続くのか」 まで確認して比較することが大切です。