住宅ローンが残っていても新居を先に買える？自宅売却まで猶予のある住み替え方法

なぜ自宅を売ってからでないと新居を買いにくかった？

現在の自宅に住宅ローンが残っている場合、その返済額も新しい住宅ローンの審査に影響します。

例えば、現在の住宅ローン残高が3,000万円あり、新しく5,000万円の住宅を購入したい場合です。

現在の住宅ローンを残したまま新たに5,000万円を借りるとなると、 一時的に2つの住宅ローンを抱えることになります。

そのため、返済比率などの関係で、新居の住宅ローンを希望する金額まで借りられないことがあります。

これまでは、このような「売却先行」で住み替えるケースが多くなっていました。

新居を購入してから自宅を売却できる住宅ローンがある

住み替え向けの住宅ローンの中には、 現在の住宅ローンが残っていても、新居を先に購入できる商品があります。

将来的に現在の自宅を売却し、その売却代金で旧居の住宅ローンを完済することを前提として、 新居の住宅ローンを審査する仕組みです。

購入先行なら気に入った物件を逃しにくい

購入先行の大きなメリットは、 現在の自宅が売れるのを待たずに新居の購入を進められることです。

特に新築戸建ては、同じ物件を複数の方が検討していることがあります。

気に入った住宅が見つかっても、 「まず自宅を売却してから購入しよう」と考えている間に、 他の方が購入してしまう可能性があります。

購入先行に対応した住宅ローンを利用できれば、 現在の自宅の売却を待たずに新居を購入できるため、 住み替え先の選択肢を広げやすくなります。

仮住まいをしなくて済む可能性がある

売却先行の場合、自宅が先に売れたものの、新居の引渡しがまだ先ということもあります。

この場合、2回の引っ越しが必要になります。

購入先行であれば、 現在の自宅から新居へ直接引っ越し、その後に旧居を売却 することができます。

仮住まいの家賃や敷金・礼金、引っ越し費用などを抑えられる可能性があることもメリットです。

自宅を急いで安く売らなくて済む

購入先行のメリットとして、特に大きいのが 自宅の売却を急がなくてよいことです。

売却先行の場合、新居の購入時期や住宅ローンの関係から、 「この日までに自宅を売らなければならない」という状況になることがあります。

しかし、不動産は売りに出してすぐに希望価格で購入者が見つかるとは限りません。

売却期限が迫ってくると、 「少し価格を下げて早く売ろう」と考えざるを得ないケースもあります。

住み替えでは、新居をいくらで購入するかだけでなく、 現在の自宅をいくらで売却できるかも重要です。

業者買取を選ばなくて済む可能性もある

売却までの時間がない場合、不動産会社による「買取」を利用する方法があります。

買取は、不動産会社が直接物件を購入するため、 一般の購入希望者を探すよりも早く売却しやすいことが特徴です。

一方で、一般的な仲介による売却と比べると、 売却価格は低くなる傾向があります。

新居の購入期限が迫り、 「あと1か月以内に現在の自宅を売却しなければならない」 という状況になると、多少安くても早く売却できる買取を選択するケースもあります。

購入先行型の住宅ローンで売却まで一定期間の猶予があれば、 急いで業者買取を選ばず、まず一般の購入希望者に向けて売却活動を行いやすくなります。

その結果、より良い条件で売却できる可能性があります。

新居へ引っ越してから売却活動ができる

購入先行なら、新居へ引っ越した後に現在の自宅を売却できます。

居住中の住宅を売却する場合、購入希望者から内覧希望が入るたびに、 部屋を片付けたり、家族の予定を調整したりする必要があります。

• ・内覧のたびに部屋を片付ける必要がない
• ・家族の予定を合わせる負担が少ない
• ・家具や荷物が少ない状態で室内を見てもらえる
• ・購入希望者の内覧日時に対応しやすい

空室にしてから売却できるため、売主側の負担も少なくなります。

購入先行なら誰でも利用できるわけではない

住宅ローンが残っていれば、誰でも新居を先に購入できるわけではありません。

金融機関では、主に次のような内容を確認して審査します。

• ・現在の住宅ローン残高
• ・自宅の査定価格
• ・売却した場合に住宅ローンを完済できるか
• ・年収
• ・新居の購入価格
• ・その他の借入状況
• ・現在の住宅ローンの返済状況

住み替えを考え始めたら、まず現在の住宅ローン残高を確認し、 自宅がいくらくらいで売却できそうなのか査定しておくことが大切です。

「1年間売らなくてもいい」という意味ではない

売却まで最長1年間程度の猶予がある商品でも、 「1年間は何もしなくてよい」という意味ではありません。

金融機関によっては、新居の住宅ローン実行後、 決められた期間内に旧居を売却して住宅ローンを完済すること が条件になっています。

そのため、新居へ引っ越した後は早めに売却活動を始めることが大切です。

時間に余裕があるからこそ、最初から大幅に価格を下げるのではなく、 市場の反応を見ながら売却価格を調整していくことができます。

売却しても住宅ローンが残る場合は別の方法もある

購入先行型の住宅ローンは、 現在の自宅を売却すれば住宅ローンを完済できる方に向いている方法です。

例えば、

この場合、売却しても300万円の住宅ローンが残ります。このような場合には、残った住宅ローンを新居の購入資金と一緒に借りる 「住み替えローン」を利用できるケースがあります。

住み替えでは「売却価格」と「新居の住宅ローン」を一緒に考える

住み替えを成功させるためには、新居探しだけを先に進めるのではなく、 現在の自宅の売却も同時に考えることが大切です。

まず確認したいのは、 住宅ローンがあといくら残っているのか、 そして 現在の自宅はいくらくらいで売却できそうなのか という2点です。

この2つが分かれば、 売却してから購入した方がよいのか、 新居を先に購入できるのかを判断しやすくなります。

まとめ