3,000万円の特別控除vs住宅ローン控除 どちらを選ぶとよりお得か？
今まで住んでいた家を売って新たなマイホームを購入する場合、
できる限り利益を出してから新しいマイホームを購入するための資金に
充てたいですよね。
そんなマイホーム所有者の負担を軽減するための制度には、
『3,000万円の特別控除』と『住宅ローン控除』があるのですが、
果たしてどちらの制度を利用する方がよりお得になるのでしょうか？
3,000万円の特別控除vs住宅ローン控除 まずは両者の条件を知ろう
3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらを選択する方が得かという話の前に、まずは両者の条件をそれぞれおさらいしましょう。
3,000万円の特別控除
不動産の売却代金から、その不動産の取得費(購入した時の代金から減価償却費を差し引いた金額)+売却にかかった代金を差し引いた金額のうち、最大3,000万円までを控除する制度。
計算式は『売却代金－(取得費＋売却にかかった費用)＝譲渡所得』となる。
住宅ローン控除
マイホームを購入または新しく建てた時などに受けられる制度。
ただし、住宅ローンの借入金が10年以上にわたって返済するものであること。
(親族や知人からの借入金は住宅ローン控除の対象外)
他にも条件は多々あるので、より詳しい内容は以下のページをご覧ください。
国税庁 マイホームを売ったときの特例
住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
3,000万円の特別控除vs住宅ローン控除 結局どちらがお得？
マイホーム購入にあたって、2つのお得な制度をご紹介しましたが、
残念ながらこの2つは併用することができません。
なぜなら、住宅ローン控除を受けるための条件の中に、『物件を取得して住み始めた年とその前後2年間ずつの計5年間に、居住用財産を譲渡(売却)して長期譲渡所得の特別控除などを受けていないこと』というものがあるからです。
3,000万円の特別控除はこの条件に該当してしまうため、併用ができないのです。
それなら、どちらの控除を使った方がよりお得になるのでしょうか。
以下の事例で見てみましょう。
例：築10年のマンションを3,500万円で売却
購入代金3,000万円(土地1,500万円、建物1,500万円)
減価償却費＝297万円
売却にかかった費用150万円
これを、先ほどの『売却代金－(取得費＋売却にかかった費用)＝譲渡所得』の
公式に当てはめてみましょう。
3,500万円－(2,703万円＋150万円)＝647万円
上記は旧居を売った時の譲渡所得額が3,000万円以下なので、
3,000万円の特別控除を選択することで非課税とすることができます。
一方、返済期間が10年以上のローンを組んでいれば、
10年間の住宅ローン控除を受けることが可能です。
なお住宅ローン控除の金額は、毎年末のローン残高の1％(最大40万円)と決まっているので、40万円×10年間＝最大400万円となります。
また、この控除額はあくまで不動産会社が売主だった場合に適用される金額で、個人間売買(不動産会社による仲介含む)による住宅ローンの控除額は、1年間で最大20万円、10年間で200万円です。
先ほど挙げた3,000万円の特別控除を選択した例では、647万円の譲渡所得額がありましたが、仮に特別控除を利用しない場合の譲渡所得税控除額は131万4,380円です (長期譲渡所得の場合)。
この税金が、200万円ないし400万円を超えて3,000万円以下で収まるようなら、3,000万円の特別控除を選択する方がお得と言えるでしょう。
まとめ
マイホームの売却・購入は、どちらも大きなお金が動くため、
損をしないためには慎重にした調べをして計画を立てる必要があります。
売る方・買う方ともに関係が深い3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の内容を、ぜひチェックしてどちらを利用するか決めてくださいね。
横浜市保土ケ谷区でマイホームをお探しの際は、横浜マンションライフまでぜひお問い合わせください。
