土地の売却に伴う「境界明示」の時期と方法を分かりやすく解説！
所有する土地を売り出すときに必要不可欠な「境界明示」ですが、稀にできないケースも見受けられます。
今回は、境界明示を実施するタイミングや境界明示ができないケースは何か、そして調査方法についてご紹介します。
境界明示をする方法は境界の確定の状況によって変わる
境界明示をするタイミングは、売買契約から引き渡しまでの間に行なうのが一般的ですので、実施の際は引き渡し日に注意してスケジュールを組みましょう。
そして境界明示の実施は、以下のような状況によって対応が変わってきます。
① 全ての境界がすでに確定しているとき
その場合は、買主といっしょに現地に出向き、図面と境界標を確認します。
② 官民境界が確定されていないとき
買主の了解を得て官民審査を省略した現況測量図で、①と同じような方法で境界明示を行います。
境界確定の流れから境界明示ができないときの対処法
境界明示を進めるために境界確定を行おうとしても、なかなか進められないケースもあります。
例えば、隣地所有者に問題があるケースです。
境界によるトラブルがあり、隣地所有者が「絶対に捺印しない」と頑なになっている場合があります。
こんなときは境界確定できませんが、売主・買主・隣地所有者が伴って境界を確認し、売主と買主の間で合意書を作って残しておくことが大切です。
また隣地所有者が認知症を患っており、確定が難しい場合もあります。
所有者に意思決定能力がないと法律行為が無効となるため、境界確定どころか境界を確認することもできません。
そんなときは成年後見人の代理で境界確定してもらうのですが、成年後見人がいない場合は親族に対応していただかなくてはいけません。
そうしたケースでも売主・買主・隣地所有者の親族が伴ってきちんと境界の確認作業をし、合意書を作っておくことが大事です。
さらに重要事項説明書と売買契約書の両方に、その経緯を明記しておきましょう。
買主の了解を得て境界明示しないで売買するケースもある
土地の売買では、例外として境界明示をしないで取引するケースもあります。
例えばマンション区分を売りに出す場合は、売主であっても境界明示をしなくてかまいません。
また破産管財人が扱っている物件も、境界明示していない場合があります。
いずれも「買主が了解していること」が前提となりますが、マンション以外で境界明示しない売買は、例外的なケースと考えて良いでしょう。
まとめ
以上のように、境界明示をしていない不動産は境界に関する何らかの問題がある物件ということなので、買主にとってはとてもリスキーです。
売主にとっても買主にとっても、境界明示をすることは後々のトラブルを防ぐためにも重要なことですので、できる限り境界明示を行ないましょう。
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