売主が負うべき契約不適合責任にはどんなものがある？
購入した不動産に契約内容とは異なる欠陥や不具合がある場合、契約内容を満たすように修繕、または賠償を求めることができるのが「契約不適合責任」です。
そこで今回は、購入した不動産に不備があった場合、売主にはどのような責任があるのかをご紹介します。ぜひ参考にしてください。
新築建売住宅における仲介業者の契約不適合責任とは？
住宅の売買では主に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などが契約不適合責任の対象になります。新築建売住宅や建築条件付き土地の場合では、不備のない新しい住宅を提供する必要があります。
そのため施工の不具合全般、コンセントの数などの仕様書や図面どおりに施工されていない不備があれば、契約不適合責任を問うことが可能です。
売主に請求できる権利
契約不適合責任が認められた場合、買主に「損害賠償」「契約解除」「修補・代替物の引き渡し」「代金減額請求」の4つの請求権が与えられます。現状では取引した不動産に契約内容との相違があれば権利を認められますが、以前は「隠れた瑕疵」でなければ権利は適用されませんでした。
隠れた瑕疵とは、買主が注意していても知りえなかった不備や欠陥のことで、隠れていなければ権利を請求できないケースもあります。また、請求権も損害賠償と契約解除しか法的には認められていませんでしたが、法改正により代金の減額請求や追完請求がしやすくなったのです。
リノベーション住宅における売主の契約不適合責任とは？
中古物件のなかには、すでにリノベーション工事が完了した状態、もしくはリノベーション工事をする予定で販売されているものもあります。リノベーション住宅で購入後に不備が見つかった場合、契約不適合責任を問えるのでしょうか？
表記と工事内容に差がないか気を付ける
中古物件の取引においては、その物件に存在する不備や不具合を事前に買主に伝えていれば、その不備については免責になります。しかしリノベーション住宅は、築年数が経っている物件であっても新築もしくは築浅と同等まで住宅性能を上げるものと解釈されます。
そのため「リノベーション済み」もしくは「リノベーション予定」という文言で販売された物件で不備があれば、契約不適合責任を問うことが可能です。なかにはリフォーム程度の工事内容にも関わらず、リノベーションと表記しているケースもあります。
そのような物件では住宅性能が向上しておらず、購入後に不具合が発覚する可能性があるため、注意が必要です。反対に「リフォーム」で広告されていた場合は、新築もしくは築浅と同等の品質を保証できないと判断され、契約不適合責任に問えない可能性があると理解しておきましょう。
まとめ
今回は購入した不動産に不備があった場合、売主が負うべき契約不適合責任についてご紹介しました。新築建売住宅や建築条件付き土地においては、施工の不具合や仕様どおりではない不備全般が契約不適合責任の対象となります。
リノベーション住宅も新築同様に住宅性能が上がるものと判断されるため、不備があれば契約不適合責任を問うことが可能です。
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