保土ケ谷区で2階建てと3階建ての住宅が分かれる理由｜用途地域・容積率・高さ制限を解説
保土ヶ谷区で2階建てと3階建てエリアが分かれる理由
保土ケ谷区で新築戸建てを探していると、 2階建ての住宅が多いエリアと 3階建ての住宅が多いエリア があることに気づきます。
これは建築会社の都合ではなく、 都市計画のルールによって 決まることが多いです。
具体的には次のような条件によって、 2階建てか3階建てかが決まりやすくなります。
- ・用途地域
- ・建ぺい率
- ・容積率
- ・最低敷地面積
- ・土地価格
※本記事は保土ケ谷区で新築戸建てを探す際の目安を分かりやすく整理したものです。 実際の建築条件は、用途地域・前面道路・高度地区・建築基準法上の制限などにより異なるため、 詳細は各物件ごとに確認が必要です。
① 用途地域による違い
住宅地には用途地域という都市計画のルールがあります。用途地域によって、建てられる建物の高さや建物の種類、街並みが変わります。
特に 第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域 では、 高さ制限（10mまたは12m） があるため、 2階建て中心の街並みになりやすいです。
| エリアの傾向 | 用途地域 | 特徴 |
|---|---|---|
| 2階建てエリア |
第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域 |
閑静な住宅地 高さ制限10mまたは12m |
| 3階建てエリア | 第一種住居地域 | 住宅と店舗が混在 |
| 近隣商業地域 | 駅前エリア |
図解｜用途地域によって街並みが変わるイメージ
② 建ぺい率と容積率
住宅を建てるときには 建ぺい率と 容積率 というルールがあります。
建ぺい率
土地に対してどれくらいの面積の建物を建てられるかを示す割合です。
例えば建ぺい率50％の場合、 100㎡の土地なら建物の建築面積は50㎡までとなります。
容積率
土地に対してどれくらいの 延べ床面積の建物を 建てられるかを示す割合です。
例
- 容積率100% → 延べ床面積100㎡
- 容積率200% → 延べ床面積200㎡
容積率が高いエリアでは、 延べ床面積を確保するために3階建て住宅 が多くなる傾向があります。
図解｜容積率が高いと3階建てが増えやすい理由
③ 最低敷地面積
保土ヶ谷区ではエリアによって 最低敷地面積 が指定されている場合があります。
この最低敷地面積が指定されているのは 第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域 のみです。
最低敷地面積は主に
- 100㎡
- 125㎡
などが指定されていることが多く、 それより小さな土地に家を建てることができません。
そのため土地が比較的広くなり、 2階建て住宅が多い住宅地 になりやすいです。
図解｜最低敷地面積があると2階建てが増えやすい理由
④ 駅距離と土地価格
駅に近いエリアでは 土地価格が高くなる ため、 土地を小さく分割して住宅を建てるケースが増えます。
さらに駅前エリアは 第一種住居地域や近隣商業地域 などに指定されていることが多く、 容積率が高く設定されている傾向があります。
そのため土地が20坪前後でも 延べ床面積を確保するために 3階建て住宅 が建てられることが多くなります。
一方で駅から少し離れた 低層住居専用地域 では、 高さ制限や最低敷地面積のルールがあるため、 土地が広く区画されていることが多く、 2階建て住宅 が中心になります。
駅に近いエリア
- 土地価格が高い
- 土地が小さくなりやすい
- 第一種住居地域・近隣商業地域が多い
- 容積率が高い傾向
- 3階建てが増えやすい
駅から少し離れた住宅地
- 低層住居専用地域が多い
- 高さ制限がある
- 最低敷地面積が設定される場合がある
- 土地が広めになりやすい
- 2階建てが中心になりやすい
まとめ
保土ケ谷区で新築戸建てを探していると、 2階建ての住宅が多いエリアと 3階建ての住宅が多いエリアがあります。
これは建築会社の違いではなく、 用途地域・建ぺい率・容積率・最低敷地面積 といった都市計画のルールによって 街の形が作られているためです。
特に 第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域 では 高さ制限や最低敷地面積のルールがあるため、 2階建て住宅が中心の落ち着いた住宅地になりやすいです。
一方で駅前などの 第一種住居地域や近隣商業地域 では 容積率が高く設定されていることが多く、 土地がコンパクトでも延べ床面積を確保しやすいため、 3階建て住宅が多くなる傾向があります。
住宅を探すときは、 なぜそのエリアに2階建てや3階建てが多いのか を理解しておくと、 街の特徴や住環境を判断しやすくなります。
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この記事では保土ケ谷区を例に説明しましたが、 旭区・瀬谷区でも同じように 用途地域や容積率によって 2階建て住宅と3階建て住宅のエリアが分かれています。
