住宅購入を検討していると、「住宅ローンの金利が上がる」「日銀が利上げをした」といったニュースを目にする機会が増えています。

しかし、なぜ住宅ローンの金利が上がるのか、変動金利と固定金利は何が違うのか、今申し込めば金利は確定するのか、疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。

実は住宅ローンの金利は種類によって決まり方が異なり、発表されるタイミングや適用されるタイミングも違います。今回は住宅ローン金利の仕組みについて、できるだけ分かりやすく解説します。

住宅ローン金利は大きく3種類ある

住宅ローンの金利は大きく分けると、変動金利、固定期間選択型、全期間固定金利の3種類があります。

• 変動金利
• 固定期間選択型（3年・5年・10年固定）
• 全期間固定金利（フラット35など）

そして、それぞれ参考にしている金利が異なります。

変動金利は日銀の政策金利が影響する

現在、多くの方が利用しているのが変動金利です。変動金利は、日本銀行が決める政策金利、いわゆる短期金利の影響を受けます。

日銀が利上げを行うと、銀行がお金を調達するコストが上がるため、住宅ローンの変動金利も上昇しやすくなります。

ただし、日銀が利上げをしたからといって、翌日すぐに返済額が上がるわけではありません。住宅ローンには一定のルールがあり、実際の返済額への反映には時間差があります。

固定期間選択型は国債利回りが影響

3年固定や5年固定、10年固定などの固定期間選択型は、国債の利回りを参考にして決められます。特に3年固定や5年固定などは、短期・中期国債の利回りが影響します。

景気や物価上昇への期待が高まると国債の利回りが上昇し、それに伴い固定金利も上昇する傾向があります。変動金利とは異なり、日銀の政策金利だけで決まるわけではありません。

フラット35は長期金利が影響する

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定型の住宅ローンです。フラット35の金利は、主に10年国債利回りと呼ばれる長期金利の影響を受けます。

そのため、日銀の政策金利、景気動向、インフレ率、国債市場などの影響を受けながら変動します。最近フラット35の金利が上昇しているのも、長期金利が上昇傾向にあるためです。

住宅ローンの金利はいつ発表される？

意外と知られていませんが、住宅ローンは種類によって金利の発表時期が異なります。

※金融機関によって金利の決定時期や適用ルールは異なります。実際に利用する金融機関で必ず確認しましょう。

変動金利の発表・見直し時期

変動金利は、多くの銀行で4月1日と10月1日を基準として見直しが行われます。日銀の政策金利の動向が反映されるため、今後の利上げ局面では注意が必要です。

固定金利の発表時期

3年固定や5年固定、10年固定などは、毎月末頃に翌月の金利が決まり、翌月に発表されるケースが一般的です。住宅ローンのパンフレットなどで毎月金利が変わるのはこのためです。

フラット35の発表時期

フラット35は毎月1日に金利が発表されます。長期金利の変動によって毎月金利が変わるため、申し込みを検討している方は定期的に確認しておくと安心です。

実際に適用されるのはいつの金利？

ここが住宅購入で最も重要なポイントです。住宅ローンは、申し込み時の金利ではなく、融資実行日の金利が適用されるケースが一般的です。

契約時より金利が上昇している可能性もあります。

建売住宅購入時は特に注意

完成済みの建売住宅であれば、契約から引渡しまで1か月程度で済むケースもあります。しかし、建築中の新築戸建てや未完成の分譲住宅の場合は、引渡しまで数か月かかることがあります。

例えば6月に契約しても、引渡しが10月になるケースも珍しくありません。その間に日銀が利上げを行ったり、長期金利が上昇したりすると、当初想定していた住宅ローン金利より高くなる可能性があります。

変動金利と固定金利はどちらが良い？

これは購入者の考え方によって異なります。変動金利は一般的に固定金利より低いため、毎月の返済額を抑えやすいメリットがあります。一方で、将来的な金利上昇リスクがあります。

固定金利やフラット35は金利が高めになる傾向がありますが、返済額が変わらない安心感があります。どちらが正解というわけではなく、家計に余裕があるか、将来の収入見込み、子育て費用、教育費のタイミングなどを考慮して選ぶことが大切です。

まとめ

住宅ローンの金利は、種類によって決まり方が異なります。特に新築戸建ては、契約から引渡しまで数か月空くことがあります。そのため、物件価格だけでなく、引渡し時の金利上昇リスクも考えながら、無理のない資金計画を立てることが大切です。

横浜市で新築戸建てをご検討中の方は、物件選びだけでなく住宅ローンのご相談もお気軽にお問い合わせください。仲介手数料無料の仕組みと合わせて、無理のない資金計画をご提案いたします。