【2026年11月】フラット35の金利は3.81％に低下！ 4カ月ぶりの引き下げも高金利が続く

2026年11月2日、住宅金融支援機構は、長期固定金利型住宅ローン 「フラット35」の11月の適用金利を発表しました。

借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下の場合、 最も低い金利は 年3.81％ となり、前月の3.83％から0.02ポイント低下しました。

金利が前月を下回るのは4カ月ぶりです。

ただし、金利が下がったとはいえ、 依然として高い水準が続いています。

2026年6月から3％を超える金利水準が続いており、 住宅ローンを検討している方にとって、 固定金利の負担は決して小さくありません。

今回は、フラット35の最新金利と金利上昇の背景、 変動金利との違い、これから新築戸建てを購入する方が 考えておきたい住宅ローンの選び方について解説します。

1．2026年11月のフラット35の金利

2026年11月のフラット35の主な金利は次のとおりです。

※新機構団信付きの最低金利。 金利引下げ制度適用前の金利です。 実際の適用金利は取扱金融機関や融資条件によって異なります。

今回の引き下げ幅はわずか0.02ポイントであり、 住宅ローンの返済額が大幅に減少するほどの変化ではありません。

融資率9割を超えると金利が高くなる

フラット35では、住宅の建設費または購入価格に対する 融資額の割合によって金利が異なります。

例えば、5,000万円の新築戸建てを購入する場合、 借入額が4,500万円以下であれば融資率9割以下となります。

一方、4,500万円を超える借入れを行う場合は、 融資率9割超の金利が適用されます。

2．フラット35とは？全期間固定金利の住宅ローン

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が 提携して提供している長期固定金利型の住宅ローンです。

最大の特徴は、 借入時に決まった金利が返済終了まで変わらないこと です。

変動金利型の住宅ローンは、市場金利の動向によって 適用金利が変化する可能性があります。

一方、フラット35は借入後に市場金利が上昇しても、 契約時に決まった金利が変わりません。

フラット35の主なメリット

• 借入後の金利上昇リスクがない
• 将来の返済計画を立てやすい
• 最長35年間の固定金利で借りられる
• 保証料や繰上返済手数料が不要
• 一定条件のもと団体信用生命保険に加入せず借りることも可能

ただし、固定金利は一般的に変動金利よりも 借入当初の金利が高く設定されています。

そのため、毎月の返済負担が大きくなりやすい点は 理解しておく必要があります。

3．なぜフラット35の金利は高くなっているのか？

フラット35の金利は、 日本の長期金利の動向と深く関係しています。

長期金利は国債市場の動向や物価上昇への見通し、 金融政策などによって変動します。

近年は物価上昇への警戒や金融政策の変化などを背景に、 長期金利が上昇し、住宅ローンの固定金利にも 上昇圧力がかかってきました。

今回、11月のフラット35の金利が低下した背景には、 10月の長期金利の低下があります。

しかし、0.02ポイントの低下だけで 金利の上昇傾向が終わったと判断することはできません。

4．4,500万円を借りた場合の毎月の返済額

横浜市で新築戸建てを購入する場合、 4,000万円から5,000万円程度の住宅ローンを 検討する方も少なくありません。

そこで、4,500万円を35年間で借り入れた場合の 毎月の返済額を比較してみます。

※元利均等返済・35年間金利一定・ボーナス返済なしで試算。 諸費用は含みません。金額は概算です。

年3.81％と年1.0％を比較すると、 毎月の返済額には約6万7,000円もの差が生まれます。

35年間の総返済額では、約2,800万円以上の差になります。

もちろん、変動金利が35年間ずっと1.0％のままとは限りません。

しかし、現在の固定金利と変動金利の差が、 住宅購入者の資金計画に大きな影響を与えることは確かです。

5．フラット35には金利引下げ制度もある

フラット35の金利が3.81％と聞くと、 非常に高いと感じる方も多いかもしれません。

しかし、実際には住宅の性能や家族構成などによって 金利の引下げを受けられる制度があります。

フラット35子育てプラス

子育て世帯や若年夫婦世帯を対象として、 一定期間の借入金利を引き下げる制度です。

子どもの人数などによって 金利の引下げ幅や引下げ期間が変わります。

フラット35S

省エネルギー性や耐震性など、 一定の技術基準を満たす住宅を対象に 借入金利を引き下げる制度です。

新築戸建ての場合、物件の住宅性能によって 適用できる金利引下げ制度が異なります。

住宅ローンを選ぶ際には、表面上の金利だけでなく、 金利引下げ制度を適用した場合の返済額まで 比較することが大切です。

6．フラット35と変動金利はどちらを選ぶべき？

住宅ローンを選ぶ際に多くの方が悩むのが、 固定金利と変動金利の選択です。

それぞれにメリットとデメリットがあり、 どちらが正解というわけではありません。

フラット35が向いている方

• 将来の金利上昇を心配したくない方
• 毎月の返済額を安定させたい方
• 長期的な家計管理を重視したい方
• 住宅ローンの返済計画を確定させたい方

変動金利が向いている方

• 借入当初の返済負担を抑えたい方
• 金利上昇時にも対応できる資金的な余裕がある方
• 金利動向を確認しながら返済計画を管理できる方
• 将来の繰上返済などを検討している方

フラット35は将来の金利上昇リスクを避けられる一方で、 現在の金利水準では返済額が大きくなります。

変動金利は当初の返済額を抑えやすいものの、 将来金利が上昇すれば返済負担が増える可能性があります。

大切なのは、現在の金利だけではなく、 将来の家計や収入の変化まで考えて選ぶことです。

7．住宅ローンは金利だけで選ばないことも大切

住宅ローンを検討する際は、金利の低さだけに注目せず、 金融機関ごとの審査条件や団体信用生命保険、 融資実行までのスケジュールなども確認する必要があります。

特に新築戸建ての購入では、売買契約から引渡しまでに 住宅ローンの本審査を通過しなければなりません。

事前審査に通過していても、 本審査で否決される可能性はあります。

そのため、金利の低いネット銀行だけに絞るのではなく、 都市銀行や地方銀行なども含めて、 複数の金融機関を比較することをおすすめします。

金利が低くても、必要な時期に融資を受けられなければ、 希望する物件を購入できないこともあります。

住宅ローンは、金利・審査・融資条件を 総合的に判断することが重要です。

8．まとめ｜金利は4カ月ぶりに低下も高水準が続く

2026年11月のフラット35の金利は年3.81％となり、 4カ月ぶりに低下しました。

しかし、低下幅はわずか0.02ポイントです。

現在の固定金利と変動金利には大きな差があるため、 住宅購入者にとっては、どの金利タイプを選択するかが 以前にも増して重要になっています。

フラット35は、将来の金利上昇リスクを避けられる 魅力的な住宅ローンです。

一方で、現在の金利水準では毎月の返済負担が 大きくなることも理解しておく必要があります。

住宅ローンで大切なのは、借りられる金額ではなく、 無理なく返済を続けられる金額を考えることです。

横浜市で新築戸建てを購入する際には、 物件価格だけでなく、住宅ローンの金利や 購入諸費用まで含めた資金計画を立てることを おすすめします。

【参考】 住宅金融支援機構 フラット35公式サイト

※本記事は2026年11月公表の金利情報をもとに作成しています。 実際の適用金利や金利引下げ条件については、 取扱金融機関および住宅金融支援機構の最新情報を ご確認ください。