新築戸建てのセットバックとは？購入前に知っておきたい基礎知識と確認ポイント
新築戸建てのセットバックとは？購入前に知っておきたい基礎知識と確認ポイント
新築戸建てを探していると、販売図面や物件ページに「セットバック済」「要セットバック」といった言葉を見かけることがあります。
初めて住宅を購入する方の中には、「セットバックって何？」「購入後に工事が必要なの？」と不安になる方も多いでしょう。
結論からいうと、新築戸建てでは販売前にセットバックが完了している物件がほとんどです。 そのため、購入後に道路を広げるための工事を行うケースは基本的にありません。
今回は、新築戸建てを購入する方に向けて、セットバックの意味や確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。
セットバックとは？
セットバックとは、幅員4m未満の道路に接している土地で、道路の幅を4m確保するために敷地を後退させることです。
建築基準法では、建物を建築する敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。しかし、古くからある住宅地には現在の基準より狭い道路も多く残っています。
そのため、新しく建物を建築したり建て替えたりする際には、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させ、将来的に4m道路となるよう整備する仕組みになっています。この後退する部分を「セットバック」と呼びます。
新築戸建てではセットバック済みの物件がほとんど
新築戸建ての場合は、建売会社が建築確認を取得する前にセットバックを済ませているケースがほとんどです。そのため、以下のような心配は基本的にありません。
・購入後に土地を後退させる
・自分で道路工事を行う
・建物を建て直す際に初めてセットバックする
購入する時点で建築確認を取得し、セットバックを考慮した土地面積や建物配置で販売されています。
新築戸建てで確認したい3つのポイント
セットバック済みか確認する
販売図面や物件概要に「セットバック済」と記載されていることがあります。気になる場合は、不動産会社へ確認しておくと安心です。
土地面積はセットバック後か確認する
新築戸建てでは、販売されている土地面積はセットバック後の面積になっていることがほとんどです。実際に利用できる敷地面積を確認しておくことで、購入後のイメージもしやすくなります。
駐車スペースに影響はないか
セットバックを考慮して建物や駐車スペースが設計されていますが、車種によっては駐車のしやすさが変わる場合もあります。現地では駐車スペースの広さや前面道路の幅員も確認しておくと安心です。
セットバック部分は自由に使える？
セットバックした部分は、将来的に道路として利用されるため、自由に利用できる土地ではありません。そのため、以下のようなものは設置できない場合があります。
・ブロック塀
・門柱
・カーポートの柱
・植栽や花壇
購入前に境界や利用方法について確認しておきましょう。
中古戸建て・土地はセットバックに注意
新築戸建てでは販売前に対応しているケースがほとんどですが、中古戸建てや土地では事情が異なります。
建築当時の基準で建てられた住宅では、現在でも道路幅員が4m未満のまま残っていることがあります。
そのため、将来建て替えを行う際にはセットバックが必要になる場合があります。
中古戸建てや土地の場合、購入後に建て替えを検討したとき、現在と同じ位置に建物を建てられない可能性があります。
セットバックが必要になると、以下のような影響が出る場合があります。
- ・建物を現在と同じ位置に建てられない
- ・敷地面積が小さくなる
- ・希望する間取りが入らない
- ・駐車スペースが狭くなる
中古戸建てや土地を購入する場合は、「将来建て替える予定があるか」も考えながら、セットバックの有無を確認することが大切です。
セットバック部分の固定資産税は？
セットバック部分は、道路として利用される土地になるため、固定資産税・都市計画税はほとんど課税対象になりません。
ただし、自治体がすべてのセットバック情報を自動で把握しているとは限らず、状況によっては申請や確認が必要になる場合もあります。建築後や土地利用が変わった際には、市区町村へ確認しておくと安心です。
なお、土地全体の固定資産税がなくなるわけではなく、セットバック部分のみが非課税または減額の対象となります。
セットバック物件のメリット・デメリット
メリット
- ・将来的に道路が広くなり通行しやすくなる
- ・車のすれ違いがしやすい
- ・見通しが良くなり安全性が向上する
- ・消防車や救急車が進入しやすくなる
デメリット
- ・利用できる土地が少し小さくなる
- ・セットバック部分には工作物を設置できない
- ・中古住宅や土地では建て替え時に影響が出ることがある
ただし、新築戸建てではこれらを考慮した設計になっているため、購入後に困るケースはほとんどありません。
新築戸建て・中古戸建て・土地の違い
| 新築戸建て | 中古戸建て・土地 |
|---|---|
| 販売前にセットバック済みのケースが多い | 建て替え時にセットバックが必要になる場合がある |
| 購入後に工事をするケースは基本的に少ない | 将来、敷地面積や建物配置に影響する場合がある |
| 建築確認取得済みで販売される | 建築条件や道路幅員の確認が重要 |
| 間取りや駐車場も考慮されている | 建て替え時に希望プランが入らない可能性がある |
まとめ
セットバックとは、道路幅員を4m確保するために敷地を後退させる制度です。新築戸建てでは、販売会社が建築前にセットバックを完了させているケースがほとんどのため、購入者が後から工事を行う心配は基本的にありません。
一方で、中古戸建てや土地では、将来の建て替え時にセットバックが必要になる場合があります。
新築戸建てを購入する際は、以下の3点を確認しておくと安心です。
- ・セットバック済みか
- ・土地面積はセットバック後か
- ・駐車スペースに影響はないか
不安な点がある場合は、販売図面や重要事項説明書を確認し、不動産会社へ質問してから購入を進めましょう。
そうすることで、購入後も安心して新生活をスタートできます。
