重要事項説明書と売買契約書の違いとは？新築戸建ての契約時に確認するポイント

重要事項説明書と売買契約書の違い

重要事項説明書と売買契約書は、記載されている内容が大きく異なるわけではありません。

売買代金、手付金、住宅ローン特約、契約解除、固定資産税等の精算方法、契約不適合責任、特約条項など、共通して記載される内容が多くあります。

2つの書類の大きな違いは、記載されている項目よりも、それぞれの役割です。

簡単に分けると、重要事項説明書は「物件と取引条件について説明を受ける書類」、売買契約書は「売主と買主が売買を約束する書類」と考えると分かりやすいでしょう。

重要事項説明書とは

重要事項説明書には、購入する不動産について、売買契約を締結する前に確認しておくべき内容が記載されています。

主な内容は次のとおりです。

• 土地や建物の所在地、面積
• 登記簿に記載された所有者や権利関係
• 抵当権などの登記内容
• 都市計画や用途地域などの法令上の制限
• 前面道路の種類や接道状況
• 私道負担や私道持分
• 水道、下水道、ガスなどの設備
• 土砂災害警戒区域などの指定
• 水害ハザードマップにおける物件の所在地
• 売買代金や手付金
• 住宅ローン特約
• 契約解除や違約金
• 契約不適合責任
• 固定資産税等の精算方法
• 売主と買主の間で定める特約条項

重要事項説明は、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで行います。

契約時には重要事項説明書だけでなく、登記情報、道路に関する資料、上下水道の配管図、ハザードマップなどの補足資料も添付されます。

重要事項説明書の本体だけでなく、これらの補足資料を含めると、書類の量は多くなります。

売買契約書とは

売買契約書は、売主と買主が合意した条件で不動産を売買することを正式に定める書類です。

主な内容は次のとおりです。

• 売買する土地と建物
• 売買代金
• 手付金の金額
• 残代金の支払い
• 物件の引渡日
• 所有権移転
• 住宅ローン特約
• 手付解除
• 契約違反による解除や違約金
• 契約不適合責任
• 固定資産税等の精算
• 売主と買主が合意した特約条項

売買契約書は重要事項説明書よりページ数が少ないものの、売主と買主の権利や義務を定める重要な書類です。内容を確認したうえで、売主と買主が署名・押印します。

重要事項説明書と共通する内容は多いですが、重要事項説明書は契約前に説明を受けるための書類、売買契約書は売主と買主の合意を成立させるための書類という違いがあります。

購入判断に影響する内容は申込み前に確認する

重要事項説明のときに、物件の大きな問題を初めて知らされるのではないかと心配する方もいるかもしれません。

しかし、購入するかどうかの判断に影響する重要な内容は、基本的に購入申込みの前に説明を受けます。

たとえば、次のような内容です。

• 私道負担や私道持分
• 隣地との越境
• 敷地や建物に関する協定
• 告知が必要となる心理的瑕疵
• 把握している騒音や臭気などの周辺の問題
• その他、購入判断に影響する注意事項

特に、物件内で過去に人の死が発生したことなど、現地を見ただけでは分からない内容については、告知が必要になる場合があります。

宅地建物取引業者が、購入判断に重要な影響を与える事実を把握している場合には、その内容に応じて購入者へ説明する必要があります。

そのため、重要事項説明は、大きな問題を初めて知らされる場というより、事前に説明を受けていた内容を正式な書面や調査資料で再確認する場になります。

ただし、購入申込み後に行う詳細な物件調査によって、新しい事実が判明することもあります。

その場合は、判明した段階で、売買契約を締結する前に説明を受けることになります。

分からない内容はその場で質問する

重要事項説明書や売買契約書には、普段聞き慣れない不動産や法律の専門用語が記載されています。説明を聞いて分からないことや気になる部分があれば、その場で宅地建物取引士や担当者へ質問しましょう。

分からないまま説明を聞き流す必要はありません。ただし、重要事項説明書や売買契約書の内容を、契約当日にすべて覚える必要もありません。

契約時には、登記情報、道路に関する資料、上下水道の配管図、ハザードマップなどの補足資料も渡されます。

契約後に自宅で資料を見直し、分からない部分が出てきた場合は、あらためて担当者へ確認できます。

売買契約書は契約後も大切に保管する

重要事項説明書や売買契約書は、契約が終わった後も紛失しないように保管しましょう。

特に売買契約書は、将来その不動産を売却するときに、購入金額を証明する重要な資料になります。

不動産を売却したときの譲渡所得は、売却価格から購入時の取得費や売却にかかった費用などを差し引いて計算します。

売買契約書があれば、いくらで購入した不動産なのかを証明できます。

一方、売買契約書を紛失し、購入金額を証明できない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算することがあります。

5,000万円で購入した家を3,000万円で売却した場合

たとえば、5,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却したとします。

購入時の売買契約書があり、購入金額を証明できる場合の単純計算は次のとおりです。

しかし、売買契約書を紛失して購入金額を証明できない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算することがあります。

実際には5,000万円で購入し、2,000万円安く売却しているにもかかわらず、税務上は2,850万円の利益が出たように計算される可能性があります。

それでも、購入金額を証明できないことで、売却時に大きな不利益を受ける可能性があります。

売買契約書は、重要事項説明書、領収書、仲介手数料や登記費用など、購入時の諸費用が分かる資料と一緒に、なくさないよう大切に保管しておきましょう。