表示登記とは？新築戸建て購入後に必要な手続きや費用・流れをわかりやすく解説
表示登記とは？新築戸建て購入後に必要な手続きや費用・流れをわかりやすく解説
新築戸建てを購入すると、引渡しまでに表示登記という手続きが行われます。
表示登記は、新しく建てられた建物の所在地や構造、床面積などを法務局へ登録する手続きです。
通常は土地家屋調査士が手続きを行うため、購入者が自分で法務局へ行くことはありません。ただし、購入者名義や持分割合を決める必要があるため、どのような手続きなのかは事前に理解しておきましょう。
表示登記とは？
表示登記とは、新しく建てられた建物の物理的な情報を法務局へ登録する手続きです。
正式には建物表題登記と呼ばれますが、不動産購入の現場では「表示登記」と呼ばれることも多くあります。
新築された建物には、最初は建物の登記簿がありません。表示登記を行うことで、その建物がどこにあり、どのような建物なのかが登記簿へ登録されます。
- 建物の所在地
- 家屋番号
- 建物の種類
- 建物の構造
- 各階の床面積
- 建物の所有者
建物の種類は「居宅」、構造は「木造スレートぶき2階建」など、建物の実際の状況に合わせて登録されます。
表示登記が必要な理由
表示登記を行うことで、新築された建物が正式に法務局の登記簿へ登録されます。
また、表示登記が完了しなければ、その後に行う所有権保存登記や抵当権設定登記へ進めません。
住宅ローンを利用して新築戸建てを購入する場合は、引渡し日に金融機関が融資を実行し、司法書士が所有権保存登記や抵当権設定登記を行います。
そのため、表示登記は引渡しまでに完了している必要があります。
表示登記が遅れると、その後の所有権保存登記や抵当権設定登記も遅れるため、引渡し日程に影響する可能性があります。
表示登記は誰が行う？
表示登記は、一般的に土地家屋調査士が行います。
土地家屋調査士は、建物の位置や形状、構造、床面積などを調査し、建物図面や各階平面図を作成して法務局へ申請します。
建売住宅では、売主である建築会社が指定した土地家屋調査士へ依頼するケースが一般的です。
購入者が土地家屋調査士を探して、自分で依頼することはほとんどありません。
土地家屋調査士と司法書士の違い
表示登記を担当する土地家屋調査士と、所有権や住宅ローンに関する登記を担当する司法書士は、それぞれ役割が異なります。
| 手続き | 担当する専門家 |
|---|---|
| 建物表題登記 （表示登記） |
土地家屋調査士 |
| 所有権保存登記 | 司法書士 |
| 抵当権設定登記 | 司法書士 |
土地家屋調査士は建物の物理的な情報を登録し、司法書士は所有権や抵当権などの権利に関する登記を行います。
表示登記の流れ
新築戸建ての表示登記は、一般的に次の流れで進みます。
- 建物が完成する 建物が完成し、登記に必要な状態になると手続きが始まります。
- 土地家屋調査士が現地を確認する 建物の位置や構造、各階の床面積などを確認します。
- 購入者が必要書類を提出する 住民票や委任状など、土地家屋調査士から案内された書類を提出します。
- 建物図面や各階平面図を作成する 土地家屋調査士が現地調査や建築資料をもとに、登記申請に必要な図面を作成します。
- 法務局へ申請する 土地家屋調査士が表示登記を法務局へ申請します。
- 表示登記が完了する 建物の登記簿が作成され、所有権保存登記や抵当権設定登記へ進めるようになります。
建売住宅では、売主や仲介会社、土地家屋調査士が引渡し日から逆算して手続きを進めます。
表示登記に必要な書類
表示登記に必要な書類は、建築会社が用意するものと、購入者が用意するものに分かれます。
建築会社などが用意する書類
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建物図面
- 各階平面図
- 工事完了引渡証明書
- 建築会社の資格証明書類
購入者が用意する書類
- 住民票
- 委任状
- 本人確認書類
必要書類は物件や申請方法によって異なる場合があります。実際には土地家屋調査士から必要書類の案内があるため、その案内に沿って準備します。
表示登記を新住所で行う場合は、新住所へ変更した住民票の提出を求められることがあります。住所変更の時期は、仲介会社や土地家屋調査士の案内を確認しましょう。
表示登記では持分割合を決める
夫婦や親子など、複数人の名義で新築戸建てを購入する場合は、表示登記を申請する前に建物の持分割合を決める必要があります。
たとえば夫婦共有名義の場合は、次のように持分を設定します。
- 夫2分の1・妻2分の1
- 夫3分の2・妻3分の1
- 夫10分の7・妻10分の3
持分割合は、住宅購入に実際に負担した金額をもとに決めることが基本です。
自己資金や住宅ローンの負担割合と登記上の持分が大きく異なると、夫婦や親子間の贈与と判断される可能性があります。
表示登記後に持分を変更する場合は、別途登記手続きや費用が必要になります。共有名義にする場合は、申請前に持分割合を確認しておきましょう。
表示登記の費用
新築戸建ての表示登記費用は、一般的に8万円から12万円前後が目安です。
約8万円〜12万円前後
費用は建物の大きさや形状、土地家屋調査士の報酬、必要な調査内容などによって異なります。
建売住宅では、売主が指定する土地家屋調査士へ依頼することが多く、表示登記費用は購入時の諸費用として買主が負担するのが一般的です。
売買契約時や住宅ローンの資金計画を作成する際に、登記費用の一部として見積書へ記載されます。
表示登記はいつ行う？
表示登記は、建物が完成した後から引渡しまでの間に行います。
完成済みの建売住宅では、売買契約後に購入者名義で表示登記を申請するケースが一般的です。
一方、建築中の物件では、建物完成後に現地調査を行い、引渡し日に間に合うように申請します。
表示登記の申請から完了までには一定の日数がかかるため、住民票や委任状などの書類は早めに提出する必要があります。
表示登記と所有権保存登記の違い
表示登記と所有権保存登記は、どちらも新築戸建てで必要な登記ですが、登録する内容が異なります。
| 比較項目 | 表示登記 | 所有権保存登記 |
|---|---|---|
| 正式名称 | 建物表題登記 | 所有権保存登記 |
| 登録する内容 | 建物の所在地・構造・床面積など | 建物の所有者が誰か |
| 担当者 | 土地家屋調査士 | 司法書士 |
| 行う時期 | 建物完成後から引渡し前 | 原則として引渡し日 |
表示登記によって建物の登記簿を作成し、その後、所有権保存登記によって購入者の所有権を登録します。
住宅ローンを利用する場合は、所有権保存登記とあわせて金融機関の抵当権設定登記も行います。
表示登記についてよくある質問
表示登記は自分でできますか？
法律上は購入者自身で申請することも可能です。ただし、現地調査や建物図面、各階平面図の作成など専門的な作業が必要になるため、一般的には土地家屋調査士へ依頼します。
表示登記をしないとどうなりますか？
表示登記が完了しないと建物の登記簿が作成されないため、所有権保存登記や抵当権設定登記へ進めません。住宅ローンを利用する場合は、融資実行や引渡しにも影響します。
購入者が土地家屋調査士を選べますか？
建売住宅では、売主が指定する土地家屋調査士へ依頼するケースが一般的です。物件や売買契約の条件によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
表示登記費用は住宅ローンに含められますか？
金融機関や住宅ローンの商品によっては、登記費用を含む諸費用も借入れできる場合があります。諸費用ローンを利用する場合は、住宅ローンの事前審査や本審査の際に確認が必要です。
表示登記が終われば建物は自分の名義になりますか？
表示登記には所有者の情報も記載されますが、所有権そのものを公示する登記は所有権保存登記です。表示登記完了後、引渡し日に司法書士が所有権保存登記を申請します。
まとめ
表示登記は、新築された建物の所在地や構造、床面積などを法務局へ登録する手続きです。
建売住宅では土地家屋調査士が手続きを行うため、購入者が自分で申請することはほとんどありません。
購入者は、住民票や委任状を提出し、共有名義の場合は持分割合を決めます。表示登記が完了すると、所有権保存登記や抵当権設定登記へ進み、引渡しの準備が整います。
